Le bailleur ayant exercé son droit de repentir, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation fixé à la valeur locative diminué d’un pourcentage pour précarité pour la période comprise entre la date d’effet du congé et la date d’exercice du droit de repentir. Le bailleur doit également rembourser l’ensemble des frais, qu’ils soient constitués de frais taxables ou d’honoraires d’avocat.
En application de l’article L. 145-28 du Code de commerce, l’indemnité d’occupation statutaire est fixée par référence à la valeur locative déterminée selon les critères définis aux articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce, valeur locative à laquelle il est d’usage d’appliquer un coefficient de précarité.
Les locaux donnés à bail sont situés dans la rue piétonne de la Huchette, dans un secteur à haute fréquentation touristique et d’excellente valeur commerciale pour un établissement de type « salon de thé – glacier » exploité sous enseigne.
Dès lors, c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu une valeur locative du mètre carré pondéré de 1 150 euros au 1er avril 2009.
Par application de l’article R. 145-8 du Code de commerce, il convient d’appliquer un abattement de 6 pour-cent puisque le preneur doit supporter les réparations de l’article 606 du Code civil ainsi que l’ensemble des charges communes et générales de l’immeuble affectées aux lieux loués.
Il convient également de déduire la taxe foncière mise à la charge du preneur.
L’abattement pour précarité doit être fixé à 10 pour-cent.
L’indemnité d’occupation annuelle est donc fixée à 52 200 euros par an.
Le locataire ayant versé une somme supérieure, le bailleur doit restituer le trop perçu, soit 32 121 euros.
Il résulte des dispositions de l’article L. 145-58 du Code de commerce que l’exercice du droit de repentir entraîne l’obligation pour le bailleur de supporter les frais de la procédure, c’est-à-dire l’ensemble des frais, qu’ils soient constitués de frais taxables ou d’honoraires d’avocat, exposés par le locataire jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé.
Le défaut de production de la convention d’honoraires ne saurait conduire au rejet de la présente demande de remboursement alors que sont produites les factures détaillées des diligences accomplies.
Le bailleur doit donc régler à ce titre 33 042 euros.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 12 Février 2020 n° 18/01525