Même en présence de stipulation contractuelle contraire dans le bail initial, le propriétaire a toujours la faculté de délivrer congé pour démolir et reconstruire avec indemnité d’éviction au preneur. Toute clause contraire est nulle et de nulles effets.
Le bail commercial a été conclu pour 12 ans et le bailleur a pris l’engagement de renouveler le bail à deux reprises, pour des périodes de neuf ans, en cas de demande de renouvellement par le locataire.
Or, à l’issue de la troisième période triennale du bail initial, le bailleur a délivré congé pour démolir et reconstruire les locaux. C’est en vain que le locataire soutient que ce congé est nul en invoquant les stipulations contractuelles sur la durée du bail. En effet, en vertu du 3ème alinéa de l’ article L. 145-4 du Code de commerce , le bailleur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant.
Cette disposition relève des règles d’ordre public du statut des baux commerciaux dès lors que l’article L. 145-15 du Code de commerce dit nuls et de nul effet toutes clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d’y faire échec. Par ailleurs, il est de principe que le bailleur est présumé sincère lorsqu’il donne congé avec offre d’une indemnité d’éviction pour reconstruire l’immeuble existant ; la charge de la preuve contraire et d’un détournement des dispositions légales pèse sur le locataire. En l’espèce, cette preuve n’est pas apportée. Le congé est donc valable.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 6 Mars 2013 N° 10/15564