Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le bailleur peut demander un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières qui sont appréciées au cas par cas par les juges du fond sur lesquels la Cour de Cassation n’exerce qu’un contrôle limité étant précisé que le montant du complément de loyer n’est pas plafonné par la loi actuelle.
1. Textes applicables
Article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le bailleur doit fixer le loyer dans la limite du loyer de référence majoré. Toutefois, un complément de loyer peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières.
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015
Les caractéristiques permettant de justifier un complément de loyer doivent :
- ne pas avoir été prises en compte dans le loyer de référence ;
- être déterminantes pour la fixation du loyer ;
- ne pas correspondre à des éléments récupérables au titre des charges.
Synthèse des textes applicables
Le complément de loyer constitue une exception au mécanisme d’encadrement des loyers.
Il permet de tenir compte de caractéristiques spécifiques du logement qui ne sont pas intégrées dans le calcul du loyer de référence.
Toutefois :
- la loi ne définit pas précisément ces caractéristiques ;
- le montant du complément n’est pas plafonné.
Il appartient donc aux juges du fond d’apprécier au cas par cas si les conditions sont réunies.
2. Les faits des deux affaires
Première affaire : un studio lumineux et calme
Dans la première affaire, le locataire contestait un complément de loyer appliqué à un studio de 16 m².
Les juges du fond avaient considéré que le complément était justifié par :
- le calme du logement ;
- sa luminosité ;
- sa situation à un étage élevé avec ascenseur.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide cette analyse.
Seconde affaire : une vue sur un monument historique
Dans la seconde affaire, le logement situé à Paris bénéficiait d’une vue dégagée sur une église classée monument historique.
Le locataire soutenait que cette caractéristique ne pouvait justifier un complément de loyer dans une ville comptant de nombreux monuments historiques.
La Cour de cassation rejette également le pourvoi.
Elle confirme que cette vue constituait une caractéristique propre au logement, liée à :
- sa proximité immédiate avec l’église ;
- sa situation au quatrième étage.
3. Analyse de la décision
Ces deux décisions confirment une tendance jurisprudentielle importante.
Le régime du complément de loyer reste très largement laissé à l’appréciation des juges du fond.
La Cour de cassation n’exerce qu’un contrôle minimal, se limitant à vérifier que la motivation des juges est juridiquement cohérente.
Cette situation crée une certaine insécurité juridique, car :
- les critères restent imprécis ;
- le montant du complément n’est pas plafonné.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 décembre 2025 n° 24-17.930
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 décembre 2025, n° 24-15.589
FAQ
Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?
Il s’agit d’un supplément appliqué au loyer lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort.
Le complément de loyer est-il plafonné ?
Actuellement non. La loi ne fixe aucun plafond.
Quelles caractéristiques peuvent justifier un complément ?
Par exemple :
- une terrasse ou un jardin
- une vue exceptionnelle
- un étage élevé avec ascenseur
- une localisation particulièrement recherchée.
Le locataire peut-il contester ce complément ?
Oui. Il doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail.