Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.
Par cette décision , la Cour de cassation réaffirme que, sauf urgence, le preneur qui souffre d’un déficit d’entretien de la part de son cocontractant ne saurait se substituer à lui – et lui demander remboursement – sans l’avoir, au préalable, mis en demeure de respecter son obligation et, le cas échéant, sans avoir porté l’affaire en justice.
Constante, la solution est commandée par l’article 1144 du code civil ( Civ. 3e, 5 mars 1997, n° 95-16.017, Bull. civ. III, n° 45 ; ; 15 juin 2004, n° 03-13.463 ; 11 janv. 2006, n° 04-20.142, Bull. civ. III, n° 9; 9 nov. 2010, n° 09-69.762)
Toutefois, même en cas d’urgence extrême et avérée, les travaux réalisés par le preneur doit être fait à moindre coût (Civ. 3e, 12 juin 2001, n° 99-21.127).
En l’espèce, rien n’a été fait dans l’ordre.
En effet, le preneur a demandé le remboursement de travaux visant à consolider la structure de l’immeuble entamés en 2004, alors qu’il n’avait avisé le propriétaire qu’en 2005, lequel n’avait, par conséquent, pas été « associé au constat des désordres, à l’identification de leurs causes et au choix ainsi qu’à la mise en oeuvre des travaux nécessaires« .
Par ailleurs, plus d’un an avant le début des travaux, le locataire avait été mis au courant de l’instabilité de l’immeuble par une mention dans un protocole de cession de parts.
De tous ces éléments de fait, la haute juridiction estime que le juge d’appel, qui a relevé que les travaux ont été réalisés sans que le bailleur ait été averti, « a pu en déduire » que l’urgence n’était pas établie.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2013 n° 11-29011