Lorsqu’une clause résolutoire a été judiciairement constatée avant l’ouverture de la procédure collective du locataire et que, faute de respect des délais accordés, la déchéance du terme et le commandement de quitter les lieux ont été régulièrement signifiés avant le jugement d’ouverture, le preneur ne peut plus invoquer l’arrêt des poursuites individuelles prévu par l’article L. 622-21 du Code de commerce. De plus, l’ouverture du redressement judiciaire n’affecte pas les actes antérieurs réguliers déjà intervenus.
À retenir
- l’arrêt des poursuites individuelles ne remet pas en cause les actes régulièrement accomplis avant le jugement d’ouverture ;
- si la clause résolutoire a été constatée avant la procédure collective et si les délais accordés n’ont pas été respectés, le bailleur peut poursuivre l’expulsion ;
- le locataire ne peut utilement invoquer l’article L. 622-21 du Code de commerce lorsque la résiliation était déjà acquise avant l’ouverture ;
- en revanche, le bailleur doit encore prouver avec rigueur sa créance d’indemnité d’occupation postérieure.
1. Textes applicables – Clause résolutoire et procédure collective
Article L. 145-41 du Code de commerce
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Ce texte encadre la mise en œuvre de la clause résolutoire en matière de bail commercial. Par ailleurs, il permet au juge d’en suspendre les effets lorsqu’il accorde des délais.
Article L. 622-21, I, du Code de commerce
« Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. »
Ce texte pose le principe de l’arrêt des poursuites individuelles à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective.
Article 1353 du Code civil
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
Ce texte rappelle la charge de la preuve, tant pour le bailleur qui réclame une somme que pour le locataire qui prétend avoir apuré sa dette.
Synthèse des textes applicables
Ces dispositions signifient que le bailleur peut mettre en œuvre une clause résolutoire avant l’ouverture d’une procédure collective, sous réserve du respect des conditions légales et judiciaires applicables. En revanche, une fois le jugement d’ouverture prononcé, l’article L. 622-21 interdit ou interrompt les actions en résolution pour défaut de paiement. Cependant, cela n’a pas lieu lorsque les actes nécessaires à la résiliation ont déjà été régulièrement accomplis avant l’ouverture. La question centrale devient alors celle de savoir si la résiliation était effectivement acquise avant la procédure collective.
2. Jurisprudence applicable
La jurisprudence distingue de manière constante deux situations.
Dans la première, lorsque la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas passée en force de chose jugée au jour de l’ouverture de la procédure collective, l’action en constatation de la résiliation pour loyers antérieurs ne peut plus être poursuivie en raison de l’arrêt des poursuites individuelles. C’est le sens de Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.336, de CA Paris, pôle 1, ch. 8, 24 mai 2024, n° 24/01114 et de CA Lyon, 8e ch., 14 février 2024, n° 23/01531.
Dans la seconde, lorsque le bailleur agit sur le terrain spécifique du droit des procédures collectives pour des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, la logique est différente : le juge-commissaire statue selon les articles L. 622-14 et R. 622-13 du Code de commerce. Il doit, en effet, vérifier au jour où il statue si les loyers postérieurs demeurent impayés. C’est ce que rappellent Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177 et Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714.
L’arrêt du 12 février 2026 s’inscrit dans cette grille de lecture : il ne concerne pas une clause résolutoire demeurée en suspens au jour du jugement d’ouverture. Il traite d’une situation dans laquelle les actes déterminants étaient intervenus avant la procédure collective.
3. Faits et procédure
Par bail commercial du 17 août 2012, un local commercial situé à [Localité 12] a été donné à bail à la société Clefs d’Or.
Le 4 novembre 2016, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif en principal de 13.303,29 euros.
Par ordonnance de référé du 3 mars 2017, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 décembre 2016, tout en accordant à la société locataire un délai de paiement de vingt-quatre mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire sous condition du respect strict de l’échéancier et du paiement du loyer courant.
Par actes extrajudiciaires du 5 juin 2018, les bailleurs ont signifié à la société locataire la déchéance du terme et lui ont fait commandement de quitter les lieux.
La société Clefs d’Or a ensuite été placée en redressement judiciaire le 27 novembre 2018.
Par la suite, le contentieux s’est déplacé sur deux terrains : d’une part, la validité de la reprise de la procédure d’expulsion malgré l’ouverture de la procédure collective ; d’autre part, la preuve des paiements invoqués par la locataire et celle des indemnités d’occupation réclamées par les bailleurs.
4. Analyse de l’arrêt
La cour d’appel de Paris confirme d’abord la solution relative à la clause résolutoire et à l’expulsion.
Elle retient que la société locataire n’avait ni interjeté appel de l’ordonnance de référé du 3 mars 2017, ni saisi le juge d’une requête en interprétation. De ce fait, le moyen tiré d’une prétendue imprécision de cette ordonnance est donc écarté.
Surtout, la cour considère que l’ordonnance était claire : le non-respect d’une seule échéance mensuelle ou du paiement du loyer courant entraînait la reprise des effets de la clause résolutoire. Ainsi, le preneur n’ayant pas respecté ses engagements, les bailleurs ont pu signifier, le 5 juin 2018, la déchéance du terme et le commandement de quitter les lieux.
La cour rejette ensuite le moyen tiré de l’article L. 622-21 du Code de commerce. Elle souligne que les actes déterminants étaient intervenus avant le jugement d’ouverture du 27 novembre 2018. En conséquence, l’arrêt des poursuites individuelles ne concerne pas les actes antérieurs réguliers. La locataire ne pouvait donc pas invoquer utilement la procédure collective pour neutraliser une résiliation déjà acquise dans son principe et déjà remise en mouvement avant l’ouverture.
5. Portée pratique de la décision
Cet arrêt présente un intérêt pratique important en matière de baux commerciaux et de procédures collectives.
D’abord, il rappelle qu’un locataire ne peut pas systématiquement opposer l’article L. 622-21 du Code de commerce dès lors qu’une procédure collective est ouverte. Tout dépend du stade auquel se trouvait la mise en œuvre de la clause résolutoire au jour du jugement d’ouverture.
Ensuite, il montre l’importance, pour le bailleur, de sécuriser chronologiquement sa procédure.
Enfin, il rappelle que le succès sur le terrain de la résiliation et de l’expulsion ne dispense jamais d’une preuve rigoureuse des sommes réclamées.
Conclusion
L’arrêt du 12 février 2026 confirme une distinction essentielle : si l’ouverture d’une procédure collective empêche la poursuite d’une action en constatation de clause résolutoire encore inachevée, elle ne remet pas en cause les effets d’actes régulièrement accomplis avant le jugement d’ouverture.
CA Paris, pôle 5, chambre 3, 12 février 2026, n° 22/06765
FAQ
L’ouverture d’un redressement judiciaire bloque-t-elle toujours l’expulsion du locataire commercial ?
Non. Si les actes nécessaires à la mise en œuvre de la clause résolutoire ont été régulièrement accomplis avant le jugement d’ouverture, le locataire ne peut pas toujours se prévaloir de l’arrêt des poursuites individuelles.
Le bailleur peut-il invoquer une clause résolutoire pour des loyers antérieurs après l’ouverture de la procédure collective ?
En principe non, si la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force ou si la procédure était encore en cours au jour du jugement d’ouverture.
Le juge des référés et le juge-commissaire ont-ils le même rôle ?
Non. Le juge des référés intervient dans le cadre de la clause résolutoire de droit commun du bail commercial. Le juge-commissaire intervient dans le cadre spécifique des procédures collectives.
Le bailleur doit-il encore prouver ses créances après avoir obtenu l’expulsion ?
Oui. La confirmation de la résiliation ou de l’expulsion ne dispense pas de rapporter une preuve suffisante des sommes réclamées.