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Publié le 11 Mar 2018

Clause d’habitation bourgeoise et logements sociaux

La clause d’habitation bourgeoise figurant au règlement de copropriété ne s’oppose pas à la création de logements sociaux.

En l’espèce, la Ville de Paris, propriétaire de cent seize lots dépendant du syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Tolstoï (le syndicat Tolstoï) et du syndicat des copropriétaires de la résidence Lyautey Suchet Auteuil (le syndicat Auteuil), a offert de les vendre à la société immobilière d’économie mixte de la Ville de Paris (la SIEMP) afin qu’elle les transforme en habitat social.

Le service France Domaine a estimé que la valeur vénale de marché des biens concernés était de 7 500 euros par mètre carré et que le prix de vente envisagé de 3 500 euros n’appelait pas d’objection compte tenu de la nature sociale de l’opération.

Le syndicat Tolstoï a assigné la Ville de Paris en interdiction de procéder à cette vente au regard de la clause d’habitation bourgeoise prévue au règlement de copropriété.

De plus, il souligne le préjudice collectif subi, que le prix proposé ayant pour conséquence de fausser le marché sur l’adresse concernée et, par conséquent, de dévaloriser les lots.

La SIEMP a formé tierce opposition et appelé en la cause le syndicat Auteuil.

Cette argumentation est pourtant rejetée par la Cour de Cassation qui valide l’analyse de la cour d’appel qui a retenu que la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété ne pouvait s’interpréter comme interdisant l’occupation des locaux à titre d’habitation à certaines catégories socioprofessionnelles.

De plus, elle souligne que la dépréciation alléguée de la résidence est un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien, dont le prix est la résultante d’un ensemble de paramètres propres au lot concerné et qu’il ne s’agit pas de préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires prenant ainsi un caractère collectif.

Décision reprise par les médias dont la presse, cet arrêt ne peut cependant être considéré comme un arrêt de principe, puisqu’il renvoie à l’appréciation souveraine du juge du fond.

La question de savoir si la situation sociale des occupants pourrait être prise en compte pour apprécier la destination de l’immeuble, n’est donc pas tranchée en son principe.

Pourrait-on prévoir dorénavant dans les règlements de copropriété une clause excluant le logement social ?

Enfin, il est certain que le prix des biens immobiliers dans lesquels il y a des logements sociaux subissent une décôte mais les propriétaires subissant cet éta de fait pourront-ils qualifier une faute ?

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 novembre 2017 n°16-20805

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