La clause de non concurrence interdisant l’ouverture d’un autre magasin dans un rayon de 5 kilomètres à partir de la limite extérieure du centre commercial doit se calculer en passant par les routes et non à vol d’oiseau.
Le congé a été délivré par le preneur le 19 mars 2014 pour le 23 août 2014, de sorte qu’il a été délivré moins de six mois avant l’expiration de la période triennale en cours. Les effets du congé sont donc reportés à l’expiration de la seconde période triennale et les loyers sont dus jusqu’au 23 août 2017.
La clause de non-concurrence prévoit que « le preneur s’interdit, pendant toute la durée du bail, de ses prorogations ou renouvellements, de susciter ou d’exploiter directement ou indirectement, toute activité commerciale de même nature à une distance fixée aux conditions particulières, à partir de la limite extérieure quelconque du centre commercial, à l’exception toutefois du maintien en l’état des activités que le preneur exploite déjà à ce jour dans cette zone ».
Les conditions particulières du même bail précisent que la distance de 5 kilomètres se calcule à partir de la limite extérieure du centre commercial.
Cette clause est valable puisqu’elle est limitée dans le temps (la durée du bail) et dans l’espace. Le preneur, après avoir délivré congé, a ouvert un nouveau magasin dans un autre centre commercial, alors que son congé n’avait pas valablement mis fin au bail. Il n’y a pas de violation de la clause de non-concurrence.
En effet, une telle clause doit être interprétée strictement. Aucune mention « à vol d’oiseau » ne figurant dans la clause, la distance doit être calculée par la route, ce qui constitue le moyen habituellement utilisé pour rejoindre deux points géographiques situés dans des communes différentes.
La distance de 5 kilomètres doit être calculée à partir de la limite extérieure des bâtiments, et non de parking à parking. Le preneur produit des relevés détaillés établissant que la distance est supérieure à 5 kilomètres entre les deux centres commerciaux.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 11 Septembre 2019 n° 17/22800