Dans la catégorie :
Publié le 24 Mar 2019

Clause d’accession et motifs de déplafonnement

Si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

Pour mémoire, l’article 555 du Code Civil prévoit qu’en l’absence de clause d’accession:

– soit les travaux font accession au profit du bailleur contre indemnité en fin de jouissance;

– soit le bailleur peut demander la remise en état des locaux dans leur état primitif.

En l’espèce, les consorts B. et l’Eurl La Madeleine de Montigny sont liés par un bail commercial sous seing privé en date du 29 septembre 1967 renouvelé régulièrement jusqu’au 29 septembre 2014.

Il s’agit d’une boulangerie-pâtisserie, comportant un magasin en rez de chaussée et un appartement à usage d’habitation à l’étage.

Des travaux d’amélioration auraient été effectués par les bailleurs entre 1994 et 2005 tendant à augmenter la surface louée à l’étage de 8,50 m².

En effet, il résulte des éléments apportés au dossier que le logement d’habitation loué au-dessus de la boulangerie comportait un appentis de 8,50 m² situé en haut de l’escalier menant à l’étage qui, au début de la location n’était pas utilisé car son accès était encombré.

Or, en revanche au moment de l’établissement du rapport non contradictoire d’un expert, cet appentis était effectivement utilisé par le locataire.

Le 14 janvier 2014, la société locataire a sollicité le deuxième renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014.

Manifestant leur désaccord sur le prix du bail renouvelé, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux.

Pour rejeter la demande de déplafonnement fondée sur les améliorations réalisées par la société locataire entre 2001 et 2005, l’arrêt retient que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière de ces travaux.

LA Cour de Cassation casse l’arrêt aux motifs que:

« Si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer. »

Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Mars 2019 – n° 18-13.221

Les derniers articles

Bail commercial

Bail Commercial : Réputation non écrite de la clause tunnel et plus dangereux encore ?

Cette décision rappelle qu’une clause fixant un plancher et un plafond dans le cadre d’une clause d’indexation est réputée non écrite. Pour mémoire, la clause ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : Congé sans indemnité d’éviction

Pour un bail commercial, dans le cadre de la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial: Procédures collectives et suspension des poursuites

En application du principe de l’arrêt des poursuites individuelles le bailleur est irrecevable à poursuivre son action en résiliation du bail fondée sur l’acquisition de ...
Lire la suite →