Par actes sous seing privé du 17 janvier 2007 M. et Mme X… ont confié à un agent immobilier deux mandats exclusifs, portant l’un sur la vente d’une villa au prix de 280 000 euros, l’autre sur la vente d’une parcelle de terrain à diviser en deux lots constructibles au prix de 138 000 euros chacun, soit 276 000 euros au total, la commission du mandataire étant fixée à la somme de 13 000 euros pour l’un et l’autre de ces lots et à celle de 20 000 euros pour la villa.
Les époux X… ayant signé, par actes des 11 avril et 24 mai 2007, deux promesses de vente relatives à ces biens avec un acquéreur ne leur ayant pas été présenté par l’agent immobilier, celui-ci les a assignés en paiement de la somme de 46 000 euros au titre de la clause pénale prévue par les mandats. La cour d’appel a accueilli sa demande.
La Courd de Cassation rejette le pourvoi et considère qu’il appartient à celui qui soulève la nullité de mandats pour non-respect des exigences légales en matière de registre et de carte professionnelle de rapporter la preuve de ses allégations.
En effet, la cour d’appel, devant laquelle les époux X… n’avaient pas présenté de demande de production de pièces et n’avaient pas versé aux débats les exemplaires des mandats litigieux restés en leur possession, a écarté leur exception de nullité après avoir constaté que les exemplaires produits par l’agent immobilier portaient leurs numéros respectifs d’inscription au registre des mandats ainsi que la mention du numéro de la carte professionnelle du mandataire dans l’emplacement prévu à cet effet.
Par ailleurs, ce n’est que devant la Cour de Cassation que M. et Mme X… ont prétendu dans leurs conclusions d’appel qu’ils n’étaient pas débiteurs d’une partie de la somme réclamée par application d’une clause les ayant autorisés à faire visiter l’un des deux lots constructibles à une personne qui s’était déclarée intéressée. Or, tout moyen nouveau, mélangé de fait est irrecevable.
De notre analyse, voici les points à retenir:
1- Il appartient au mandant de rapporter la preuve du non respect des obligations résultant de la loi Hoguet par l’agent immobilier. Mais quid lorsqu’aucun mandat n’a été remis? Il convient alors de faire délivrer une sommation de communiquer permettant de démontrer, en l’absence de production des documents, que l’agent immobilier ne dispose pas de ces documents et donc a travaillé sans mandat. Dans la pratique, tant le mandat que le registre sont produits dès le départ afin de gagner du temps.
2- Il convient de contester l’application d’une clause pénale ou d’en demander la réduction. En effet, le magistrat dispose d’un pouvoir modérateur qui dans cette espèce aurait pu être utile au mandant.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2012 n°10-22829