Lorsqu’un local à usage commercial est réuni avec un local d’une superficie inférieure à 9m², cela ne peut pas donner au local un usage d’habitation. Ainsi, un local affecté à un usage au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.
1. Textes légaux applicables
Aux termes de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (dans sa version antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) :
« Dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. »
Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.
L’article L. 651-2 du même code (dans sa rédaction antérieure) prévoit une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.
2. Jurisprudences applicables
La Cour de cassation et la CJUE ont, ces dernières années, affermi un cadre particulièrement strict à l’égard des locations meublées touristiques :
- La location répétée à une clientèle de passage constitue bien un changement d’usage (Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-13.191).
- L’autorisation de changement d’usage poursuit une raison impérieuse d’intérêt général, à savoir la lutte contre la pénurie de logements (Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-11.462).
- La CJUE a jugé le régime français conforme au droit de l’Union européenne, en validant l’exigence d’autorisation municipale préalable (CJUE, gde ch., 22 sept. 2020, aff. C-724/18 et C-727/18).
De plus, la Cour de cassation a précisé que :
Un local affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cette qualité lorsqu’il est ultérieurement réuni à un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-11.053).
3. Analyse des faits et portée de la décision
En l’espèce, un propriétaire parisien avait donné en location pour de courtes durées un appartement composé de deux lots réunis, dont un seul était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.
L’appartement litigieux est issu de la réunion de deux lots, dont l’un, porte D, d’une surface de 25 mètres carrés, était occupé au 1er janvier 1970 par la société le Select bar avec un loyer compris dans son bail commercial , sans qu’il soit établi un usage d’habitation de cette surface, et l’autre, porte F, consistait en un appartement, d’une surface de 6 mètres carrés, qui faisait l’objet d’un bail d’habitation au moins au 1er janvier 1970, et qui était donc à usage d’habitation à cette date.
La Ville de a assigné M. [H] et la société Thop Lhk Management, respectivement propriétaire et locataire d’un appartement, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner chacun au paiement d’une amende civile, pour l’avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. La Cour d’appel a fait droit à la demande de la Ville.
La Cour de cassation censure ce raisonnement car la preuve de l’usage d’habitation d’un bien d’une surface non habitable puisqu’inférieure à 9 mètres carrés ne suffit pas à donner au local, résultant de la réunion de ces deux locaux, un usage d’habitation au 1er janvier 1970.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24-13.058