L’ article 10 de la loi du 31 décembre 1975 invoquée par les locataires est applicable à la première vente d’un ou plusieurs lots après division de l’immeuble opérée par le bailleur ; le paragraphe III de l’article précité précise que les dispositions qu’il prévoit s’appliquent « aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet ». Or, les propriétaires des actions ne sont pas devenus propriétaires du logement et la société n’est pas une société d’attribution
Selon acte sous seing privé du 3 février 1997, la Sarl EQ a donné à bail d’habitation à Mme CRR un appartement dans l’immeuble sis […]. Ce bail a été renouvelé le 15 février 2003 pour six années.
Selon acte notarié du 31 mars 2006, la SAS A…. a acquis, pour le prix de 1.200.000 euros, les 200 parts constituant le capital de la société EQ propriétaire des lots de copropriété 301 à 340 de l’immeuble sus visé, parmi lesquels les lots 315 et 326 loués par Mme CRR.
Par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2006, la société EQ a signifié à Mme CRR et son époux, une offre de vente des locaux par eux pris à bail, et ce au prix de 390 600 euros.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 août 2006, les époux CRR ont accepté cette offre. La vente ne s’est cependant pas réalisée.
Selon acte sous seing privé du 30 octobre 2008, la société A…..a cédé à M. A Bl, Mme YB, Mme A B, Mme AB, Mme A S et son époux, M. MS, les 200 parts sociales de la société EQ encore propriétaire, après diverses ventes, des lots 315 et 326, et ce pour le prix de 180 000 euros.
C’est dans ces circonstances que, par acte du 20 juillet 2009 , les époux CRR ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société A….., la société EQ, les époux S et M. AB pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs Y, aux fins, principalement, de voir dire nul l’acte de cession du 30 octobre 2008 et ordonner à la sociétéEQ de leur notifier une offre de vente des lots 315 et 326 au prix de 180 000 euros.
Par jugement du 14 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a débouté les époux Rochat de leurs demandes et a rejeté toutes autres prétentions.
Or, l’ acte du 30 juillet 2008 n’a pas réalisé la vente par le bailleur du logement loué, mais la cession des parts constituant le capital de ladite société, propriétaire de ce logement, au profit de cessionnaires, lesquels ne sont nullement devenus, de ce fait, propriétaires du logement et la société propriétaire du logement n’est pas une société d’attribution telle que décrite au paragraphe III de l’ article 10 de la loi du 31 décembre 1975 , de sorte que ledit article ne s’applique pas à la cession en litige. Les locataires doivent donc être déboutés de leur demande d’annulation de la vente pour violation de leur droit de préemption.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 8, 19 Mars 2013 n°12/01917