Le présent arrêt de cassation précise l’étendue des effets de la cession d’un bail commercial quant aux obligations du cessionnaire engagé dans une sous-location consentie par le cédant.
Les faits de l’espèce étaient les suivants. Un bail « tous commerces » autorisait la sous-location, sous réserve d’en avertir par écrit le bailleur. Une sous-location partielle avait ainsi été consentie, quelques mois avant la cession de son fonds de commerce par le locataire principal. Le cessionnaire du fonds, nouveau locataire, donna congé au bailleur après quelques années d’exploitation.
Le sous-locataire demanda alors le renouvellement de la sous-location, invoquant le bénéfice de l’article L. 145-32 du code de commerce. On sait qu’aux termes de cette disposition, le sous-locataire dispose contre le bailleur d’un droit au renouvellement sous réserve de la réunion de trois conditions cumulatives : l’opposabilité du sous-bail au bailleur, l’expiration du bail principal et, en cas de sous-location partielle, l’absence d’indivisibilité entre les locaux objets du bail principal et les locaux exploités par le sous-locataire.
En l’espèce, c’est sur la première condition que le demande achoppa : le sous-bail n’était pas opposable au bailleur, faute pour le locataire principal – le cédant – de l’en avoir avisé conformément aux termes du bail. Le sous-locataire assigna alors son partenaire contractuel – le cessionnaire, nouveau locataire principal – en réparation du préjudice subi.
La question était de savoir si le locataire en place pouvait être tenu pour responsable des conséquences de la faute commise par son prédécesseur.
Les juges du fond l’admirent, retenant que « l’obligation de déclarer la sous-location incombait au preneur principal qui demeurait entièrement responsable de l’éviction [du] sous-locataire ».
La Cour de cassation censure leur décision au visa des articles 1134, 1147 et 1165 du code civil, affirmant à l’inverse que « la cession du fonds de commerce qui comprend la cession du bail n’entraîne pas la transmission de l’obligation d’informer le bailleur d’une sous-location intervenue antérieurement à la cession de ce fonds ».
Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 17 septembre 2008 07-10170