La Cour de cassation rappelle avec fermeté qu’en cas de cessation de faillite de l’agent immobilier et de la mise en oeuvre de la garantie financière d’un agent immobilier, le garant doit notifier individuellement les créanciers concernés, c’est à dire les mandants. À défaut d’une telle notification, le délai de trois mois pour déclarer sa créance ne court pas et ne peut donc être opposé au créancier, peu importe que le garant n’ait pas eu accès aux registres nécessaires. La seule publication d’un avis dans la presse est insuffisante.
1. Textes applicables — L’obligation d’information du garant financier
L’article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose :
« En cas de cessation de la garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelles (…) ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. (…) Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ. »
Toutes les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa, ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis prévu au troisième alinéa de l’article 44. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas.
Il précise encore en son alinéa 3 :
« Toutes les créances (…) qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre (…) Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas. »
Par ailleurs, l’article 44 du même décret prévoit que la cessation de garantie ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai suivant la publication d’un avis.
En d’autres termes, lorsque le créancier figure parmi les personnes inscrites sur le registre des mandats devant ainsi recevoir une notification personnelle, seule cette notification fait courir le délai de trois mois.
2. Jurisprudence applicable — Une protection constante des créanciers
La solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne et protectrice.
La Cour de cassation a déjà jugé que le délai de déclaration d’une créance n’est pas opposable en l’absence de notification individuelle, la publication d’un avis ne pouvant y suppléer.
Cass. 1re civ., 3 oct. 1984, n° 81-10.685, Bull. civ. I, n° 246.
Plus largement, la jurisprudence insiste sur le rôle actif du garant financier, tenu d’assurer l’effectivité de la protection offerte au public par la loi Hoguet. Le garant doit notamment exercer un véritable contrôle sur l’intermédiaire immobilier, faute de quoi la garantie serait illusoire.
CA Paris, 16e ch. B, 26 sept. 1980 ; Cass. 1re civ., 22 déc. 1981, n° 80-16.835.
Cette logique explique la sévérité des juges : les formalités d’information ne sont pas de simples exigences administratives mais une condition d’opposabilité des délais.
3. Analyse de l’arrêt — Une décision de sécurité juridique
En l’espèce, un établissement financier avait dénoncé la garantie d’un agent immobilier et publié un avis de cessation. Toutefois, aucune notification individuelle n’avait été adressée aux bailleurs créanciers.
Le garant soutenait que cette impossibilité résultait de l’absence de communication des registres. Argument rejeté.
La Haute juridiction censure ce raisonnement en ces termes :
« A défaut de cette notification obligatoire, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d’un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l’article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, auxquels les articles 51 et 65 du décret précité lui donnent accès, le délai de trois mois pour produire sa créance n’est pas opposable au créancier«
En d’autres termes, le garant pour purger le délai de recours de trois mois doit disposer du registre des mandats et notifier chaque mandant de la cessation de la garantie afin de leur permettre de faire une déclaration de créance auprès du garant financier dans le délai imparti. Ainsi, le texte ne distingue pas selon que le garant a pu ou non accéder aux registres.
Autrement dit, les difficultés pratiques du garant ne peuvent restreindre la protection légale des mandants qui sont des créanciers.
Portée pratique
Cette décision présente rappelle que :
👉 la garantie financière constitue un mécanisme d’ordre public économique, destiné à sécuriser les fonds détenus pour le compte de tiers ;
👉 toute interprétation restrictive des droits des créanciers est exclue.
Risque majeur pour le garant : tant que la notification n’est pas faite, son exposition financière demeure ouverte dans le temps.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 janvier 2026 n°23-21.673
4. À retenir
- La publication d’un avis de cessation ne suffit pas lorsque le créancier devait être informé personnellement.
- Le délai de trois mois ne court qu’à compter de la notification individuelle.
- L’absence d’accès aux registres est indifférente.
- La garantie financière demeure mobilisable.
FAQ
Le garant peut-il se contenter d’une publication dans un journal ?
Non. Lorsque le créancier figure parmi les personnes devant être informées, seule une notification individuelle fait courir le délai.
L’impossibilité matérielle de notifier change-t-elle la solution ?
Non. Le décret ne prévoit aucune exception.
La garantie financière protège-t-elle réellement les bailleurs ?
Oui. Cette décision confirme l’approche protectrice des juridictions envers les mandants et déposants de fonds.
Quel enseignement pour les professionnels ?
Les organismes garants doivent sécuriser leurs procédures d’information sous peine de voir leur garantie engagée sans limite temporelle claire.