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Publié le 10 Avr 2022

Centre Commercial: Abattement sur la valeur locative

Dans un centre commercial, pour la fixation du loyer du bail commercial renouvelé, la Cour d’appel a procédé à un abattement (1) de 5% sur la valeur locative en raison d’un loyer binaire, (2) de 5% pour les travaux de mise en conformité, (3) de 3% pour la prime d’assurance, et (4) a déduit la taxe foncière.

Les parties s’accordent sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé selon la valeur locative. Les locaux étant situés dans un centre commercial, les références ont légitimement été prises par les experts judiciaires parmi les loyers appliqués au sein de la galerie marchande.

Le local, à usage d’horlogerie, bijouterie et orfèvrerie, bénéficie d’un bon emplacement, central entre les deux entrées du centre commercial.

Le prix du mètre carré est fixé à 734 euros.

Selon la Cour d’appel de Caen, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

C’est à tort que le premier juge a retenu qu’il est d’usage, dans les centres commerciaux, que les charges relatives au remboursement de la taxe foncière soient imposées au preneur et que les valeurs locatives de référence concernent des locaux et des baux incluant la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier, alors que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En conséquence, plusieurs abattements sont justifiés, compte tenu des charges pesant sur le preneur et qui devraient incomber au bailleur : la taxe foncière doit être déduite, un abattement de 5 pour-cent pour les travaux de mise en conformité et un abattement de 3 pour-cent pour la prime d’assurance de l’immeuble doivent être appliqués.

De même, la stipulation d’un loyer binaire composé d’un minimum garanti et d’une part variable égale à 6 % du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, en ce qu’elle procure au bailleur un avantage sans contrepartie, justifie un abattement de 5 % sur la valeur locative des locaux loués, peu important que le bailleur n’ait depuis l’origine du bail pas perçu cette part variable.

Le loyer du bail renouvelé s’élève ainsi à 93 034 euros par an.

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 31 Mars 2022 n°20/00859

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