En rpésence d’une clause d’accession au bailleur au renouvellement du bail au profit du bailleur, les travaux réalisés par la société locataire doivent de ce fait être pris en considération pour apprécier la valeur locative à la date du renouvellement.
S’agissant de locaux à usage de bureaux, le loyer échappe à la règle du plafonnement, par application de l’article R. 145-11 du Code de commerce .
En l’espèce, il ressortait des stipulations contractuelles que la commune intention des parties est de conférer l’accession au bailleur des travaux effectués par le preneur à l’expiration du bail et non au départ effectif du locataire.
Le bail ayant pris fin par l’effet du congé avec offre de renouvellement notifié par le bailleur, les travaux réalisés par la société locataire doivent de ce fait être pris en considération pour apprécier la valeur locative à la date du renouvellement.
C’est donc à juste titre que, tenant compte de la situation des locaux place Vendôme à Paris et du micro-marché particulier lié à cette adresse prestigieuse et à la qualité des immeubles de la place, le premier juge a privilégié les loyers pratiqués pour des locaux dépendant des immeubles sur la place elle-même et qu’il a tenu compte des prix pratiqués dans le même immeuble.
Les locaux sont situés au dernier étage dans la partie la moins prestigieuse d’un magnifique ensemble immobilier bien entretenu et ne bénéficient pas d’une vue directe sur la place Vendôme ni d’une grande hauteur sous plafond.
La cour d’appel a retenu pour les bureaux un prix de 590 euros le mètre carré, pour chaque parking en sous-sol un prix de 2100 euros et pour la réserve un prix de 170 euros le mètre carré. Le loyer du bail renouvelé est fixé à 395 300 euros.
Cour d’appel Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Septembre 2011 N° 09/21028, S.A. EUROPEAN HOMES / S.A. GECINA venant aux droits de la S.A SOCIÉTÉ DES IMMEUBLES DE FRANCE