Lorsqu’un logement ne respecte pas les critères de décence, le bailleur ne peut invoquer la clause selon laquelle le locataire aurait accepté les lieux « en l’état ». La Cour de cassation rappelle qu’une telle clause ne saurait exonérer le bailleur de son obligation légale de délivrer un logement conforme à un usage d’habitation.
Principe général
Le bailleur est tenu, pendant toute la durée du bail, d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué et de délivrer un logement conforme à l’usage convenu.
Ces obligations, issues des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, sont d’ordre public : elles s’imposent à lui, quelles que soient les clauses du contrat ou les déclarations du locataire.
Ainsi, aucune stipulation du bail ne peut le décharger de sa responsabilité lorsque le logement n’est pas conforme aux normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement.
1. Sur l’obligation de délivrance du bailleur d’un logement décent
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée en bon état d’usage et de réparation, d’en assurer l’entretien et d’en garantir la jouissance paisible.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complète ce dispositif en exigeant que tout logement loué à usage de résidence principale soit décent, c’est-à-dire ne présentant pas de risque manifeste pour la sécurité ou la santé et pourvu des éléments de confort minimum prévus par le décret du 30 janvier 2002.
Comme le rappelle le fascicule LexisNexis, n° 4 à 9, ces dispositions ont un caractère impératif : le bailleur ne peut s’en exonérer, même si le locataire a accepté les lieux « en l’état ».
L’obligation de décence s’apprécie au moment de la délivrance du logement et se prolonge pendant toute la durée du bail.
2. Jurisprudence
Les juridictions ont constamment affirmé que la connaissance du vice par le locataire ou son acceptation des lieux ne dispensent pas le bailleur de ses obligations légales.
- le bailleur doit délivrer un logement conforme, même si le preneur connaissait les désordres lors de la signature du bail. (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-13.161)
- la clause par laquelle le locataire déclare prendre les lieux « en l’état » est sans effet si le logement est insalubre. (CA Aix-en-Provence, 28 oct. 2014, n° 13/18384)
- le bailleur reste tenu d’assurer la jouissance paisible, notamment contre l’humidité et les défauts structurels. (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-26.352)
- le locataire peut demander la mise en conformité du logement, même après un état des lieux sans réserve. (CA Bordeaux, 18 nov. 2019, n° 17/04245)
3. Analyse de la décision du 16 octobre 2025
Dans l’affaire commentée, un bail a été conclu le 1er février 2018 et un rapport d’expertise contradictoire du 7 juin 2018 établissait que le logement loué ne répondait pas aux critères de décence.
La cour d’appel avait néanmoins rejeté la demande d’indemnisation des locataires, considérant qu’ils avaient signé un bail stipulant qu’ils « avaient parfaite connaissance des lieux » et qu’ils les prenaient « dans leur état ».
La Cour de cassation casse l’arrêt : ces clauses sont jugées inopérantes.
Elles ne peuvent exonérer le bailleur de ses obligations légales de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible.
Seule la force majeure pourrait, à titre exceptionnel, le libérer de ces obligations.
La Cour de cassation confirme que la décence du logement est une obligation d’ordre public absolue.
Le bailleur ne peut s’en affranchir, même avec le consentement du locataire, et la clause d’acceptation « en l’état » ne le protège en aucun cas.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24-16.682
FAQ
Le locataire peut-il cesser de payer son loyer en cas de logement indécent ?
Non. Il doit saisir le juge pour demander la réduction du loyer ou la réalisation des travaux.
La clause “pris en l’état” protège-t-elle le bailleur ?
Non. Elle est sans effet si le logement n’est pas conforme aux normes de décence.
Le bailleur peut-il être exonéré en cas de catastrophe naturelle ?
Oui, uniquement en cas de force majeure caractérisée, c’est-à-dire un événement extérieur, imprévisible et irrésistible