Dans le cadre d’un bail précaire non soumis au statut des baux commerciaux, il suffit au bailleur de délivrer congé pour le terme du bail pour priver le preneur du statut des baux commerciauxpeu importe que le preneur se maintienne dans les lieux ou que le bailleur n’agisse pas.
Tout professionnel sait, que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; si à l’expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
En l’espèce, un bail dérogatoire a été conclu à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005.
Par acte du 27 mai 2005 , le bailleur a délivré congé au preneur pour le terme du bail. Le preneur est demeuré dans les lieux.
Après échec des négociations en vue de la conclusion d’un bail commercial de droit commun, le preneur a assigné le bailleur en reconnaissance du bénéfice d’un bail soumis au statut.
Pour accueillir cette demande l’arrêt attaqué retient qu’il s’est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date à laquelle le bailleur a été assigné par le preneur, que cette inaction doit être considérée comme constitutive d’un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux du preneur, à défaut pour le bailleur d’apporter la preuve qu’il n’entendait pas laisser le preneur en possession des locaux.
En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le bailleur avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d’appel a violé l’ article L. 145-5 du code de commerce .
Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 Juin 2013, n° 12-19634