En matière de baux d’habitation, lorsque le délai de préavis est réduit de 3 mois à 1 mois sur la base d’un certificat médical frauduleux alors cela ne peut pas être opposé au bailleur même si ce dernier a récupéré les clés et réalisé l’état des lieux de sortie au terme de ce délai d’un mois.
Principes Juridiques Clés
- Renonciation non équivoque :
Une renonciation du bailleur à ses droits doit être certaine et dépourvue de toute ambiguïté. La jurisprudence est stricte sur ce point (Cass. 3e civ., 14 avr. 2015, n° 14-11.064 ; Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 18-18.193).
- Fraude corrompt tout :
La fraude commise par une partie exclut tout effet juridique favorable à celle-ci, même en cas de comportements du cocontractant susceptibles d’être interprétés comme une renonciation.
- Article 455 du CPC :
Cet article impose aux juges de motiver leurs décisions et de répondre aux moyens soulevés par les parties.
Résumé de l’affaire
- Les faits principaux :
En invoquant des raisons de santé justifiées par un certificat médical, un locataire a demandé un préavis réduit à 1 mois au lieu de 3. Le bailleur a accepté la remise des clés, réalisé un état des lieux de sortie et laissé les locataires quitter les lieux.
- Révélation de la fraude :
Soupçonnant une fraude, le bailleur a saisi le Conseil de l’Ordre des médecins, qui a confirmé que le certificat médical était de complaisance.
- Décision initiale :
Malgré cette fraude avérée, le tribunal a débouté le bailleur en estimant qu’il avait renoncé de manière non équivoque au préavis de 3 mois en acceptant la remise des clés et en procédant à l’état des lieux.
- Demande en cassation :
Le bailleur a contesté la décision en soutenant que :
- La fraude corrompt tout, y compris une éventuelle renonciation tacite.
- Les juges n’ont pas répondu à cet argument, ce qui constitue une violation de l’article 455 du Code de procédure civile.
Analyse de la Cour de Cassation
La Cour de cassation a censuré le jugement au motif que :
- Les juges n’ont pas répondu à l’argument du bailleur concernant le caractère frauduleux du certificat médical.
- Une fraude, une fois établie, exclut par principe toute renonciation implicite ou explicite.
En se focalisant uniquement sur les faits matériels (remise des clés, état des lieux), les juges ont omis de tenir compte de la fraude, ce qui constituait une erreur manifeste d’appréciation.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Novembre 2024 n° 23-21.467