Le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux et le sursis hivernal ne s’appliquent pas lorsque les occupants sont entrés par voie de fait ou sont réputés de mauvaise foi.
1. Rappel des textes applicables
Pour mémoire, l’Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que :
Le délai de deux mois ne s’applique pas si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou si l’occupation résulte de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Et on rappellera en synthèse que l’Article L. 412-6 du même Code considère que:
Le sursis hivernal est également supprimé en cas de voie de fait.
2. Jurisprudence sur la voie de fait
Pour mémoire, la jurisprudence la plus stricte estime que pour caractériser la voie de fait la preuve d’une détériorisation ou d’une effraction doit être rapportée(CA Paris, 5 janv. 2022, n° 21/06704 ; CA Toulouse, 12 juil. 2023, n° 22/03192).
La Cour d’appel de Lyon, plus souple, estime que la prise de possession illicite, même sans effraction ni dégradation, constitue une voie de fait ; elle nie le droit de propriété par la seule présence non désirée (CA Lyon, 31 mars 2015, n° 14/01543).
La Cour d’appel de Lyon confirme que toute occupation sans titre peut suffire, sauf en cas de tromperie ou d’abus (CA Lyon, 3 avr. 2018, n° 17/08397 ; 14 nov. 2017, n° 17/03898 ; 30 juin 2020, n° 19/06727).
3. Faits de l’espèce
La société d’HLM, propriétaire d’un logement, a obtenu un commandement de quitter les lieux contre un couple occupant sans titre.
Les juges des référés ont constaté une voie de fait dès lors que :
- les occupants n’étaient pas autorisés par le bailleur ;
- ils avaient été trompés par un tiers se prétendant mandataire ;
- leur présence pérenne a privé le propriétaire de sa libre disposition du bien.
La Cour d’appel a retenu qu’aucune remise de clé n’est équivalente à un droit d’occupation et a exclu l’application du délai de deux mois et du sursis hivernal.