En matière de bail d’habitation, après son départ, le locataire ne peut pas demander au propriétaire de l’indemniser de l’installation des panneaux photovoltaïques dont il a lui-même bénéficié et laissé sur place.
Les Principes Juridiques en Cause
L’article 1303-2, alinéa 1er, du Code civil stipule qu’il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement résulte d’un acte accompli par l’appauvri dans un but de profit personnel.
La jurisprudence sur l’enrichissement injustifié impose également de démontrer que :
- Le bénéfice tiré par l’enrichi (ici, le bailleur) est réel.
- L’appauvri (ici, les locataires) n’a pas agi uniquement dans son propre intérêt.
Résumé de l’affaire
- En juin 2012, un bail verbal d’habitation a été conclu pour la location d’une maison.
- En décembre 2012, les locataires, avec l’autorisation du propriétaire, ont équipé le toit de la maison de panneaux photovoltaïques, financés à leurs frais.
- À la suite du décès de la propriétaire initiale, son successeur, M. [P], a repris le bien en mettant fin au bail. Les locataires ont quitté les lieux le 31 mai 2021.
- Les locataires ont assigné le propriétaire en indemnisation du coût de l’installation photovoltaïque sur le fondement de l’enrichissement injustifié. M. [P.] a demandé, à titre reconventionnel, une indemnisation pour la remise en état du bien.
Motifs de la Cour d’Appel
La cour d’appel a estimé que :
- Depuis leur départ, le bailleur bénéficiait de l’installation photovoltaïque sans avoir supporté ses coûts.
- Les locataires étaient privés de tout droit sur l’immeuble qu’ils avaient amélioré.
- Cette situation constituait un enrichissement injustifié au profit du bailleur.
Censure de la Cour de Cassation
La Cour de cassation a critiqué la décision en ces termes :
- La cour d’appel aurait dû examiner si les travaux réalisés par les locataires n’étaient pas motivés par un profit personnel.
- En l’absence de cette recherche, la décision manque de base légale.
L’article 1303-2 impose de vérifier si les travaux ont été entrepris pour servir les intérêts propres des locataires (par exemple, via une réduction de leur facture énergétique pendant l’occupation des lieux). Si tel était le cas, aucune indemnisation ne serait due, même si le bailleur en tire un bénéfice ultérieur.
Enseignements à Retenir
- Enrichissement injustifié et profit personnel :
- Le locataire qui finance une amélioration doit prouver que les travaux n’ont pas été réalisés exclusivement pour son propre intérêt.
- Rôle de l’article 1303-2 du Code civil :
- Cet article limite les indemnisations aux cas où l’appauvrissement de l’auteur des travaux ne découle pas d’un acte destiné à son bénéfice personnel.
Cour de cassation, 1re chambre civile, 8 Janvier 2025 n° 23-19.020