En matière de baux d’habitation, lorsqu’un bien immobilier est détenu en indivision, la délivrance d’un congé pour vendre nécessite le consentement unanime de tous les indivisaires.
1. Contexte de l’affaire
Le 1er février 2018, la SCI Bénédicte a donné à bail un appartement détenu en indivision avec MM. [W] et [D] [K]. Le 7 juillet 2020, la SCI a délivré un congé avec offre de vente au locataire. Ce dernier n’ayant ni accepté l’offre ni quitté les lieux, la SCI a engagé une action en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Parallèlement, le locataire a assigné la SCI en annulation du congé.
2. Principes juridiques applicables
- Article 815-3 du Code civil : Les actes de disposition relatifs à un bien en indivision nécessitent le consentement unanime des indivisaires, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Le congé avec offre de vente est un acte de disposition qui requiert également l’accord unanime des indivisaires.
- Jurisprudence constante : La Cour de cassation rappelle que l’indivision n’a pas de personnalité juridique et ne peut agir en justice seule (Cass. 3e civ., 25 avril 2001, n° 99-14.368). De plus, la rupture d’un bail portant sur un bien en indivision nécessite l’accord unanime des coindivisaires (Cass. 3e civ., 8 avril 1999, n° 97-15.706 ; Cass. 1re civ., 17 mars 1992, n° 90-14.547).
3. Erreur de la cour d’appel
La cour d’appel a déclaré valable le congé pour vendre en se fondant sur le fait que les deux autres indivisaires (MM. [W] et [D] [K]) étaient également les principaux associés de la SCI Bénédicte. Cependant, elle n’a pas constaté le consentement explicite de chaque indivisaire à la délivrance du congé. Cette omission constitue une erreur de droit, car le consentement unanime doit être formellement établi.
4. Conséquences de l’erreur
En ne vérifiant pas le consentement individuel de chaque indivisaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Cette erreur justifie la cassation de l’arrêt, conformément à la jurisprudence (Cass. 3e civ., 9 juin 2011, n° 10-19.241 ; Cass. 3e civ., 25 avril 2001, n° 99-14.368).
Conclusion
La délivrance d’un congé pour vendre dans un bien en indivision nécessite le consentement unanime et explicite de tous les indivisaires. L’absence de preuve de ce consentement entraîne l’irrégularité de la procédure et justifie l’annulation du congé.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Janvier 2025 n° 23-21.610