En l’absence d’un motif de précarité, une convention faisant suite à un bail commercial résilié d’un commun accord avant son terme ne peut déroger au statut des baux commerciaux que par application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce.
La loi Pinel a repris à l’article L 145-5-1 du Code de Commerce la définition de la convention d’occupation précaire donnée depuis longtemps par la jurisprudence à savoir que la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (auparavant, Civ. 3e, 19 nov. 2003, n° 02-15.887, Bull. civ. III, n° 202 ; 29 avr. 2009, n° 08-13.308, Bull. civ. III, n° 89).
Une telle convention nécessite l’existence d’un motif de précarité, tel le fait que les locaux sont situés dans une zone d’aménagement concerté et destinés à la démolition (Civ. 3e, 6 nov. 1991, n° 90-16.514) ou que le contrat concerne des locaux vétustes et dangereux frappés par un arrêté de péril (Cour d’appel de Paris, 6 juill. 2006, RG n° 05/15467).
Au cas particulier, plusieurs mois après avoir mis fin prématurément au bail commercial qui les liait, les cocontractants avaient, pour les mêmes locaux, conclu un bail de deux ans expressément exclu de l’application des règles statutaires.
Par la suite, preneur et bailleur s’étaient entendus pour proroger le bail d’un an, permettant ainsi à l’exploitant de mener à bien la dépollution du site et le transfert de ses activités.
Lors de la délivrance du congé par le locataire pour la fin de la troisième année, le bailleur a contesté la validité de cet acte (délivré moins de six mois avant le terme du contrat au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception), réclamant le paiement des loyers postérieurs à sa date d’effet.
Au soutien de sa demande, le preneur a fait valoir que le contrat signé par les parties était, non pas un bail dérogatoire, mais une convention d’occupation précaire, dont la prorogation ne pouvait entraîner application du statut des baux commerciaux.
Il n’a été suivi ni par les juges du fond ni par la Cour de cassation : la convention ayant succédé au bail commercial résilié amiablement par anticipation n’ayant pas été conclue à raison d’un motif de précarité ne pouvait s’analyser qu’en un bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du code de commerce (jugeant que l’« entrée dans les lieux » au sens de ce texte vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire que le locataire a conclu avec le propriétaire, peu important qu’il les ait déjà occupés antérieurement en vertu d’un autre fondement, en l’occurrence, en application d’une sous-location autorisée, V. Civ. 3e, 15 avr. 1992, n° 90-18.093, Bull. civ. III, n° 129 ; 29 juin 1994, n° 92-18.042).
Partant, conformément à ce texte, comme à l’expiration de la durée de deux ans (trois ans, depuis la loi « Pinel »), le preneur était resté et avait été laissé en possession, il s’était opéré un nouveau bail, soumis aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
Conseil pratique: lorsque pour des motifs propres au bailleur ou au preneur, le bail est résilié amiablement et le preneur maintenu dans les locaux, il vaut mieux recourir à un bail dérogatoire dont dorénavant la durée maximale est de trois ans
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 oct. 2014 n° 13-20085