En matière de bail commercial, il incombe au bailleur, en sa qualité de copropriétaire, d’obtenir les autorisations de la copropriété nécessaires à la réalisation des travaux du locataire, même lorsque le preneur s’est contractuellement engagé à les réaliser.
Une clause prévoyant que le preneur fera son affaire personnelle des autorisations est insuffisante à transférer ce pouvoir.
1. Textes applicables
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
L’article 1353 du Code civil pose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En matière de copropriété, seul le copropriétaire dispose du pouvoir de solliciter l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le bailleur reste juridiquement maître de la relation avec la copropriété.
Il ne peut s’exonérer de cette obligation par une clause contractuelle imprécise.
La charge de la preuve lui incombe lorsqu’il reproche au preneur une inexécution liée à l’absence d’autorisation.
2. Faits et procédure
Un bail commercial impose au preneur de réaliser des travaux, notamment la création de WC situés en dehors de l’assiette du bail.
Le bail prévoit que :
« le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations ».
Le preneur ne réalise pas les travaux.
Le bailleur agit en exécution forcée, puis en résiliation du bail.
3. Solution de la cour de cassation
La Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond.
Elle retient que :
- la clause contractuelle est insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation,
- le bailleur ne démontre pas avoir accompli les démarches nécessaires auprès de la copropriété,
- il ne prouve pas que les travaux étaient effectivement réalisables.
En conséquence, le bailleur ne peut reprocher au preneur l’inexécution de travaux rendus impossibles ou incertains par sa propre carence.
La Cour de cassation adopte une approche constante :
les obligations du bailleur ne peuvent être contournées par des clauses générales et imprécises.
Elle exige une démonstration concrète des diligences accomplies.
La décision du 19 mars 2026 s’inscrit dans cette logique en refusant de reconnaître un transfert implicite du pouvoir d’agir auprès de la copropriété.
Elle confirme également que le bailleur ne peut reprocher au preneur une inexécution lorsque celle-ci résulte de sa propre carence.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 mars 2026 n° 24-20.715
4. Analyse
La décision est particulièrement structurante en pratique. Elle opère une distinction essentielle entre :
- l’obligation de réaliser les travaux, qui peut peser sur le preneur,
- le pouvoir juridique d’obtenir les autorisations, qui reste attaché au bailleur copropriétaire.
La clause litigieuse est classique dans les baux commerciaux. Elle vise à transférer sur le preneur la charge administrative des autorisations.
La Cour refuse cette lecture.
Elle exige une délégation claire, précise et juridiquement opérante, ce qui suppose en pratique un véritable mandat.
À défaut, le bailleur reste responsable.
Cette solution protège le preneur contre des obligations impossibles à exécuter.
Elle sécurise également la cohérence du droit de la copropriété.
FAQ
Le bailleur peut-il transférer au preneur les démarches auprès de la copropriété ?
Non, sauf mandat exprès et juridiquement valable.
Une clause standard suffit-elle ?
Non, une clause générale est insuffisante.
Le bailleur peut-il invoquer l’inexécution des travaux ?
Non, s’il ne prouve pas avoir rendu ces travaux possibles.
Cette solution est-elle fréquente ?
Oui, elle s’inscrit dans une logique stricte de répartition des pouvoirs en copropriété.