Lorsque le bailleur n’exécute pas des travaux déjà ordonnés par une décision de justice et indispensables à l’exploitation sans danger des locaux, sa créance de loyers peut devenir sérieusement contestable. Le juge des référés peut alors refuser de constater l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire, rejeter la provision réclamée et suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux.
1. Les règles de droit applicables
1.1. L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur
Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et à effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. Cette obligation de délivrance se poursuit pendant toute la durée du bail et ne se limite pas à la remise initiale des locaux.
1.2. L’exception d’inexécution du locataire
L’article 1219 du code civil permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. Dans le bail, l’obligation de payer le loyer répond aux obligations de délivrance et d’entretien du bailleur. L’exception d’inexécution demeure toutefois risquée : le preneur qui cesse seul de payer doit pouvoir établir la gravité du manquement et son incidence sur l’usage contractuel des locaux.
1.3. La clause résolutoire et les pouvoirs du juge des référés
L’article L. 145-41 du code de commerce encadre la clause résolutoire du bail commercial. En référé, les articles 834 et 835 du code de procédure civile interdisent au juge d’accorder une provision ou de constater la résiliation lorsque l’obligation se heurte à une contestation sérieuse. Ils lui permettent aussi d’ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
2. La jurisprudence applicable
La Cour de cassation admet de longue date que le défaut d’exécution des obligations du bailleur peut justifier la suspension du loyer lorsque le preneur est placé, de son fait, dans l’impossibilité d’exercer son activité dans les lieux. Cass. 3e civ., 21 décembre 1987, n° 86-13.861. Cette solution demeure strictement appréciée afin d’éviter qu’un simple trouble de jouissance ne permette au locataire de se faire justice lui-même.
Elle a ainsi jugé que les juges doivent rechercher si les désordres invoqués ont effectivement rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Le seul constat d’un manquement du bailleur à une obligation essentielle ne suffit pas si ses conséquences concrètes sur l’exploitation ne sont pas caractérisées. (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923).
La chambre civile a ensuite précisé que le preneur peut suspendre les loyers à compter du jour où les locaux sont devenus impropres à leur usage du fait du bailleur, sans mise en demeure préalable. (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le point de départ dépend toutefois de la preuve de l’impropriété des locaux.
Lorsque le bailleur met en œuvre une clause résolutoire, le juge doit examiner l’exception d’inexécution opposée par le preneur, même si celui-ci n’a pas sollicité des délais dans le mois du commandement. (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). La demande de délais et la contestation de l’exigibilité des loyers obéissent à des logiques distinctes.
3. Les faits et la procédure
La société Bistrot d’antan exploitait un restaurant dans des locaux commerciaux appartenant à un bailleur personne physique. À la suite d’une expertise judiciaire déposée le 5 décembre 2019, un jugement du 20 avril 2022, assorti de l’exécution provisoire, avait condamné le bailleur à réaliser divers travaux.
Parallèlement, le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 avait été fixé à un montant supérieur par le juge des loyers. Le 16 juin 2023, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers impayés depuis le 1er janvier 2018, puis a demandé en référé la résiliation, l’expulsion et des provisions.
La locataire a sollicité la suspension des loyers tant que les travaux ordonnés ne seraient pas achevés. La cour d’appel de Caen a rejeté les demandes du bailleur et suspendu les loyers à compter du 11 mai 2022, date de signification du jugement ordonnant les travaux.
4. L’analyse de la décision
4.1. Des travaux partiels ne suffisaient pas
Le bailleur justifiait de travaux sur la toiture, les linteaux et l’électricité entre 2021 et 2023. Il ne démontrait toutefois pas l’exécution de la totalité des travaux structurels préconisés par l’expert : remplacement des seize fenêtres, réparation de la façade, création d’un puisard avec pompe, ventilations statiques, traitement des parasites et réparation du chauffage.
Surtout, il ne prouvait pas que les risques pour les occupants et la clientèle avaient disparu. Le maire avait envisagé, dans un courrier du 10 août 2023, un arrêté de péril en considérant que l’immeuble menaçait ruine.
4.2. La créance de loyers était sérieusement contestable
Pour la Cour de cassation, l’inexécution persistante des obligations de délivrance et d’entretien, nécessaires à une exploitation sans danger du restaurant, rendait la créance de loyers sérieusement contestable. Le juge des référés ne pouvait donc ni accorder une provision au bailleur ni constater l’acquisition de la clause résolutoire.
L’arrêt ne tranche pas définitivement, au fond, le montant exact des loyers dus pour chaque période. Il valide l’existence d’un doute juridique suffisamment sérieux pour faire obstacle aux demandes provisoires du bailleur.
4.3. Le référé pouvait suspendre les loyers
La Cour rejette également l’argument selon lequel le juge des référés serait dépourvu du pouvoir de suspendre les loyers. Au regard de la gravité des manquements et de l’inexécution d’une décision exécutoire, la suspension constituait une mesure conservatoire justifiée jusqu’à la réalisation complète des travaux.
Cette solution doit rester rattachée à ses faits : une condamnation antérieure inexécutée, des travaux structurels multiples et un risque de péril. Elle ne permet pas de conclure qu’un preneur peut cesser tout paiement dès l’apparition d’un désordre mineur.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 septembre 2026, n° 25-13.191
5. Ce qu’il faut retenir
Un bailleur qui laisse inexécutés des travaux judiciairement ordonnés et nécessaires à la sécurité de l’exploitation ne peut pas toujours obtenir en référé la résiliation du bail et le paiement provisionnel des loyers. La contestation sérieuse fait obstacle à ces demandes et la gravité des manquements peut justifier une suspension judiciaire du paiement jusqu’à l’achèvement des travaux.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il toujours suspendre ses loyers si le bailleur ne fait pas les travaux ?
Non. Le manquement doit être suffisamment grave et affecter concrètement l’usage contractuel des locaux. Une suspension unilatérale insuffisamment justifiée expose à la clause résolutoire.
Faut-il mettre le bailleur en demeure avant d’opposer l’exception d’inexécution ?
La Cour de cassation a jugé en 2025 que la mise en demeure préalable n’est pas une condition lorsque les locaux sont devenus impropres à leur usage du fait du bailleur. Elle reste néanmoins utile pour constituer la preuve.
Le juge des référés peut-il suspendre le paiement des loyers ?
Oui, lorsque cette mesure conservatoire est justifiée par la gravité des manquements et les pouvoirs que lui confèrent les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
La clause résolutoire est-elle automatiquement neutralisée ?
Non. Elle l’est en référé si son acquisition se heurte à une contestation sérieuse. Le litige au fond et les comptes définitifs peuvent rester à trancher.
Pourquoi les faits de cette affaire sont-ils particuliers ?
Le bailleur n’avait pas exécuté l’intégralité de travaux déjà ordonnés avec exécution provisoire et le maire envisageait un arrêté de péril en raison d’un immeuble menaçant ruine.