La Cour de cassation rappelle que la faute du bailleur, qui refuse la mise en oeuvre de travaux de la copropriété suite à un effondrement du plafond, en matière de responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage, ne peut exonérer totalement le responsable (la copropriété) que si elle constitue une cause exclusive du dommage ou présente les caractères de la force majeure. En d’autres termes, le bailleur a le droit d’être indemnisée sous réserve de la prise en compte de sa propre responsabilité.
1. Textes applicables et cadre juridique
Le litige s’inscrit dans le cadre du principe de responsabilité pour trouble anormal de voisinage, selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Ce principe, de nature prétorienne, s’articule avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 8 et 9 relatifs à la jouissance des parties privatives et aux droits des copropriétaires.
Il s’inscrit également dans le cadre plus large des règles de responsabilité civile, en particulier celles relatives au lien de causalité.
Le trouble anormal de voisinage repose sur une logique objective.
Il permet d’engager la responsabilité sans démontrer une faute. Toutefois, la faute de la victime peut limiter ou exclure cette responsabilité.
La Cour de cassation encadre strictement cette exonération.
Elle n’est totale que dans deux hypothèses : lorsque la faute présente les caractères de la force majeure ou lorsqu’elle constitue la cause exclusive du dommage.
En dehors de ces situations, seule une exonération partielle peut être retenue.
3. Faits et procédure
Un bailleur commercial était propriétaire d’un local situé dans un immeuble en copropriété.
Un effondrement de plancher dans un lot supérieur a rendu le local inexploitable, empêchant toute relocation.
Le bailleur a sollicité l’indemnisation de son préjudice de jouissance, correspondant à une perte de loyers sur plusieurs années.
La cour d’appel a rejeté cette demande en considérant que le bailleur avait contribué à son propre préjudice en s’opposant aux solutions proposées pour financer les travaux.
4. Solution de la cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt.
Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir caractérisé que la faute du bailleur constituait une cause exclusive du dommage ou présentait les caractères de la force majeure.
En l’absence de cette démonstration, l’exonération totale ne pouvait être retenue.
La décision présente un intérêt pratique important.
Elle rappelle que l’exonération totale du responsable constitue une exception strictement encadrée.
Le raisonnement de la cour d’appel reposait sur une appréciation pragmatique du comportement du bailleur.
La Cour de cassation adopte une approche plus rigoureuse et exige une démonstration précise du lien de causalité.
En pratique, le refus par un bailleur d’une solution proposée en copropriété ne suffit pas à justifier une perte totale de son droit à indemnisation.
La décision protège ainsi les bailleurs contre des interprétations excessives fondées sur leur prétendue inertie.
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225
FAQ
La perte de loyers peut-elle être indemnisée en cas de sinistre en copropriété ?
Oui, dès lors qu’elle résulte directement d’un trouble anormal de voisinage ou d’un désordre imputable à un tiers.
Le bailleur peut-il être privé d’indemnisation en raison de son comportement ?
Uniquement si son comportement constitue la cause exclusive du dommage ou une force majeure.
Une simple opposition à des travaux suffit-elle à exonérer le responsable ?
Non, cette opposition ne suffit pas en elle-même à caractériser une exonération totale.
La faute de la victime entraîne-t-elle automatiquement une exonération totale ?
Non, elle n’entraîne en principe qu’une exonération partielle.
Qui doit prouver la cause exclusive du dommage ?
La charge de la preuve incombe à celui qui invoque l’exonération.