Pour condamner un locataire à indemniser le bailleur, du fait de la défaillance de ce premier dans l’entretien de ses éléments d’équipements conformément au bail commercial, il faut qu’un préjudice pour la bailleresse résulte de la faute contractuelle du locataire.
Pour mémoire, iI résulte de la combinaison de l’article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, de l’article 1732 du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
A ce titre, dans trois décisions rendues en 2024, la jurisprudence a considéré que :
- le préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ;
- Mais que le juge, qui doit apprécier la situation à la date où il statue, doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
(Civ. 3e, 27 juin 2024 n° 22-10.298 ; Civ. 3e, 27 juin 2024 n° 22-21.272 ; Civ. 3e, 27 juin 2024 n° 22-24.502)
En l’espèce, le 16 août 2013, le locataire preneur à bail commercial de locaux a confié à la société XXX un contrat d’assistance technique de type P2 pour la pompe à chaleur équipant les locaux loués.
Le 30 juin 2014, la locataire a quitté les lieux après avoir délivré congé.
La bailleresse l’a assignée ainsi que la société XXX, aux fins d’obtenir notamment leur condamnation in solidum à l’indemniser du coût de remplacement de la pompe à chaleur et de la perte des loyers du deuxième semestre 2014.
Le 11 février 2016, la bailleresse a levé l’option du crédit-bail et a revendu l’immeuble.
C’est dans ces conditions que la Cour d’appel a condamné in solidum la locataire et l’entrepreneur, chargé de l’entretien de la pompe à chaleur, à payer au bailleur une certaine somme au titre du remplacement de la pompe à chaleur, dont la dégradation, commise durant l’occupation de la locataire, leur était imputable.
En effet, l’arrêt retient que, si les travaux ne seront pas réalisés par la bailleresse qui a vendu l’immeuble, son indemnisation, à raison de dégradations commises par la locataire, n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ni à l’engagement effectif des dépenses.
La Cour de Cassation, fidèle à sa jurisprudence la plus récente, censure ce raisonnement.
En effet, elle considère que ne pouvez pas intervenir de condamnation sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Mai 2025 – n° 23-21.228