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Publié le 24 Mar 2024

Bail commercial : Résiliation et appréciation de la gravité de la faute

Après avoir refusé le renouvellement d’un bail commercial en offrant une indemnité d’éviction, le bailleur a constaté des manquements commis par le preneur qui ne sont pas suffisamment graves pour entrainer la résiliation du bail commercial et la perte du droit au paiement d’une indemnité d’éviction

Pour mémoire, selon l’article L 145-28 du Code de Commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

La jurisprudence considère que le maintien dans les lieux s’opère aux conditions et clauses du bail. (Civ. 3e, 4 janv. 1985, no 83-13.442) et que de ce fait, le bailleur peut se prévaloir à l’encontre du preneur des infractions commises après l’expiration du bail, qui peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d’éviction. (Civ. 3e, 29 juin 2005, n° 04-11.397 P et Civ. 3e, 17 octobre 2012, n° 11-22.920 ).

En l’espèce, la destination contractuelle est celle de bureau de tabac, journaux, jeux et bimbeloterie.

Le preneur a, malgré la mise en demeure de respecter la destination contractuelle, continué à vendre de la petite confiserie (bonbons et barres chocolatées) et à vendre de l’alcool (bière).

Cependant, ces activités sont très marginales et ont une part dérisoire dans le chiffre d’affaires réalisé par le preneur (630 euros en moyenne par an pour la vente d’alcool selon l’expertise judiciaire sur un chiffre d’affaires moyen de 472 452 euros).

Le manquement n’est donc pas suffisamment grave pour justifier la résiliation. Le preneur a donc droit à une indemnité d’éviction.

Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 11 Mars 2024 n° 21/05060

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