Dans un bail commercial conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, la répartition des charges entre bailleur et preneur dépend exclusivement des stipulations contractuelles. Un locataire ne peut donc obtenir la restitution des charges qu’il a payées que s’il établit qu’elles ne lui étaient pas imputables en vertu du contrat.
1. Rappel des règles de droit et de la jurisprudence
1.1. Principe de force obligatoire du contrat
L’article 1134, alinéa 1er, du Code civil (dans sa version antérieure à la réforme de 2016) dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »
Ainsi, les parties à un bail commercial sont libres de fixer contractuellement la répartition des charges, impôts et taxes. En l’absence de stipulations contraires, le bailleur ne peut imputer ces charges au locataire.
1.2. La loi Pinel et la répartition des charges
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a instauré des règles protectrices pour les locataires en bail commercial, notamment en interdisant l’imputation de certaines charges sur le preneur, sauf stipulation expresse. Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi.
1.3. Jurisprudence applicable
- Les dispositions relatives à la répartition des charges des articles L.145-40-2, R.145-35 à R,145-37 du Code de commerce s’appliquent uniquement aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 (Cass 3e civ., 17 juin 2021 n°20-12.844).
- Les baux commerciaux renouvelés avant le 5 novembre 2014 peuvent toujours comporter des clauses telle que celle prévue entre les parties laissant à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil (Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 7e chambres réunies, 21 Janvier 2021 n°17/08561).
En conséquence :
- Avant la loi Pinel, seules les stipulations du bail déterminaient la répartition des charges.
- Un locataire ne peut revendiquer un remboursement de charges que s’il établit qu’aucune clause ne les mettait à sa charge.
- Une imprécision terminologique dans le bail ne peut justifier une demande de restitution, sauf à démontrer une absence de stipulation expresse imposant ces charges au preneur.
2. Rappel des faits
- Un bail commercial a été conclu avant la loi Pinel de 2014, sans précisions explicites sur l’imputation de certaines charges locatives.
- Pendant neuf ans, le locataire s’est acquitté du paiement de diverses charges sans contestation.
- Il sollicite ensuite la restitution des charges payées, invoquant une imprécision dans le bail et l’absence de stipulation claire les mettant à sa charge.
- La cour d’appel rejette sa demande au motif que le locataire a accepté ces paiements sans réserve pendant plusieurs années.
3. La décision rendue
La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel en rappelant que :
- Le juge doit rechercher si les charges litigieuses étaient expressément mises à la charge du locataire par le contrat.
- Le seul fait que le preneur ait payé ces charges pendant plusieurs années ne suffit pas à justifier leur exigibilité.
- Si le bail ne prévoit pas clairement l’imputation des charges, celles-ci restent à la charge du bailleur.
📌 Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 février 2025, n° 23-17.978