Dans un bail commercial, une clause d’accession en fin de bail sans indemnités au profit du bailleur, s’oppose à toute possibilité pour le liquidateur du locataire d’obtenir une indemnisation pour les constructions édifiées sur la parcelle louée.
Pour mémoire, l’article 555 du Code Civil prévoit lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, à la fin du bail, soit d’en conserver la propriété en indemnisant le locataire, soit d’obliger le locataire à les enlever aux frais de ce dernier.
Plus précisément, si le bailleur conserve la propriété des constructions, il lui appartient d’indemniser son locataire, à son choix et compte tenu de l’état dans lequel se trouvent les constructions:
- soit à hauteur d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur (autrement dit à hauteur de la plus-value),
- soit du coût des matériaux et du prix de la main d’œuvre estimés à la date de remboursement.
Attention, il ne faut pas confondre les travaux de constructions et ceux d’améliorations qui sont eux régis par les articles 546 et 551 du Code Civil.
Il convient de distinguer si les améliorations s’unissent aux bâtiments existants d’une manière tellement étroite que leur enlèvement nécessiterait des travaux de remise en l’état primitif, ou si au contraire elles peuvent être retirées sans modifier la structure de l’immeuble.
Dans la première hypothèse, ces améliorations seront considérées comme des immeubles par nature et l’accession se réalisera automatiquement.
Dans la seconde hypothèse, elles resteront la propriété du locataire.
Ainsi, le preneur est en cours de bail, propriétaire des constructions (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 mars 2018, n° 17-15830).
Enfin, les parties peuvent décider de déroger à ces dispositions par des stipulations contractuelles qui permettent au bailleur soit de bénéficier de l’accession des travaux et constructions réalisés en fin de bail ou en fin de jouissance sans indemnité.
En l’espèce, le liquidateur judiciaire du preneur demande une indemnisation pour les constructions édifiées sur la parcelle louée, sur le fondement de l’article 555 du Code Civil .
En effet, le bail commercial contient une clause d’accession au profit du bailleur, en fin de bail et sans indemnité.
Cette clause est toujours applicable dès lors qu’aucun nouveau contrat de bail n’a été conclu, le bail s’étant poursuivi par tacite prolongation à défaut de congé.
Enfin, la vente de la parcelle louée est sans incidence, puisque le nouveau propriétaire devenu bailleur se trouve alors substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires.
Le liquidateur doit donc être débouté de ses demandes.
Cour d’appel, Amiens, 1re chambre civile, 19 Décembre 2023 n°22/03601