Dès lors que le commencement d’exécution est établi, le bail commercial peut être prouvé par tous moyens et notamment par la prise de possession des lieux et la réalisation des travaux d’aménagements convenus avec le Bailleur en contrepartie de l’octroi de l’extension des lieux.
Pour mémoire, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu des articles 1113 et 1114 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.
Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.
L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.
A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
Selon l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. La preuve du bail non écrit par témoins ou présomptions suppose un commencement d’exécution.
Dès lors que le commencement d’exécution est établi, le bail peut être prouvé par tous moyens et les juges sont souverains pour apprécier les éléments de preuve produits.
La preuve est apportée de la conclusion d’un avenant portant sur l’extension de la surface louée.
Il ressort en effet des échanges de courriels entre les parties que sur demande de la locataire, qui souhaitait un local accessoire pour du stockage, le bailleur a proposé l’adjonction d’un local de 15 mètres carré, à usage de garage, sans augmentation du loyer mais en contrepartie de la réalisation de travaux d’aménagement dans le local par le preneur et du paiement des charges afférentes à ce local.
La société locataire a accepté cette proposition.
Cet avenant verbal a reçu un commencement d’exécution puisque la locataire occupe le local depuis le 15 novembre 2018 et a réalisé des travaux d’aménagement.
Le bailleur ne pouvait donc demander, le 16 janvier 2020, la restitution de ce local.
Le bailleur n’a jamais établi d’avenant d’adjonction conforme aux termes de l’accord tant sur la chose louée, que le prix et la durée du bail , qu’il s’était pourtant engagé le 15 novembre 2018 à « transmettre pour signature rapidement », allant même le 16 janvier 2020 jusqu’à annoncer au locataire que le local litigieux « n’est plus proposé à la location de façon isolée ».
Ce faisant, le bailleur a non seulement manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat conclu entre les parties mais de surcroît n’a pas respecté les propres engagements qu’il avait pourtant consentis, notamment dans l’établissement rapide de l’avenant d’adjonction, caractérisant ainsi une faute de sa part à l’égard de la locataire.
Cette faute a engendré pour la locataire une précarité dans l’occupation du local litigieux et dans son exploitation, et ce, depuis novembre 2018.
Ce préjudice sera réparé par l’allocation de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 4 Avril 2024 n°22/10921