Le bailleur doit délivrer et entretenir des locaux conformes à leur destination, y compris les parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires des locaux loués. Mais le preneur ne peut pas suspendre le paiement du loyer sauf s’il prouve une impossibilité totale d’exploiter. À défaut, la clause résolutoire peut être mise en œuvre.
1. Textes
L’article 1719 du code civil prévoit qu’il appartient au bailleur, de délivrer à son locataire un local conforme à sa destination, c’est à dire permettant l’exploitation prévue au contrat
En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Selon l’article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
L’obligation de délivrance du Bailleur dure tout le long de l’exécution du bail.
Les articles 1709 et 1728 du Code civil prévoient que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges conformément aux termes du bail commercial.
Ainsi, le locataire est quant à lui tenu de payer les loyers aux termes convenus, sans pouvoir se prévaloir, pour refuser le paiement des loyers échus, de l’inexécution par le bailleur de travaux de réparation nécessaires, sauf s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux étant précisé que la preuve de l’inexécution de l’obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de cette exception
2. Faits de l’affaire
En l’espèce, les locaux à usage de brasserie sont situés dans un centre commercial et le preneur verse, au titre des charges, une participation à l’entretien des parties communes.
Or, il établit que les parties communes sont mal entretenues, notamment par des constats d’huissier mentionnant le dysfonctionnement du chauffage en hiver et de la climatisation en été et la saleté des parties communes du centre commercial.
Le preneur s’est également plaint à plusieurs reprises de pannes d’une partie de l’éclairage extérieur et de l’accumulation de déchets dans les parties communes. Le bailleur engage donc sa responsabilité pour manquement à son obligation d’entretien.
En effet, l’obligation de délivrance du bailleur, obligation de résultat, a pour objet d’assurer au preneur, tout au long du bail, la jouissance effective des locaux loués qui doivent être délivrés avec tous leurs accessoires. Les parties communes d’un centre commercial sont des accessoires nécessaires des locaux donnés à bail et doivent être entretenues afin que le preneur ne soit pas privé des avantages qu’il tient du bail.
3. Solutions
Les éléments produits, en particulier les attestations de l’expert-comptable de la société locataire, permettent de retenir un préjudice, directement lié à baisse de fréquentation du local commercial résultant des manquements du bailleur, à hauteur de 20 000 euros pour la période de janvier 2017 à décembre 2019.
Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. Le preneur n’a pas apuré l’arriéré locatif dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il ne peut invoquer l’exception d’inexécution puisqu’il n’a pas été empêché d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués. Son expulsion doit être ordonnée.
Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 2 Juillet 2025 – n° 24/04664