Même en cas de destruction par incendie, lorsqu’un locataire exploitant une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) met l’installation à l’arrêt définitif, il est tenu de remettre le site en état des lieux et ce indépendamment de toute stipulation contractuelle.
Pour mémoire, selon l’article L. 512-12-1 du Code de l’environnement, lorsque l’installation soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur comparable à la dernière période d’activité de l’installation. Il en informe le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme.
Pour mémoire, en matière de dépollution, la jurisprudence considère que :
- L’obligation de remettre le site en état s’impose au locataire exploitant ayant mis l’installation à l’arrêt définitif. Il doit y procéder et payer une indemnité d’occupation jusqu’à ce qu’il ait fini d’y procéder. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Octobre 2022 n°21-20.970)
- Il appartient au preneur à bail commercial exploitant une activité soumise à la réglementation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) de rapporter la preuve qu’il a remis en état le site conformément à ses obligations légales qui imposent au dernier exploitant de dépolluer le site. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Septembre 2022 n°21-17.431)
- dans le cadre d’un bail commercial, d’une part, la mise à l’arrêt définitif d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) , la mise en sécurité et la remise en état du site incombent au dernier exploitant, et d’autre part, que tant qu’il n’y a pas procédé il est redevable d’une indemnité d’occupation au Bailleur. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2022 n°21-16.348)
Par ailleurs, aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En l’espèce, la Cour d’appel qui est censurée, a retenu, pour déclarer prescrites les demandes de la SCI bailleresse tendant à une indemnisation et à enjoindre la locataire d’avoir à respecter ses obligations, que :
- dans les relations du bailleur avec son locataire, ce sont les stipulations du contrat de bail qui trouvent à s’appliquer,
- qu’elles prévoient en l’espèce l’obligation pour le sous-locataire de rendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient à l’entrée en jouissance en supportant tous les frais de remise en état, remplacement d’appareils ou réfection,
De plus, pour la Cour d’appel :
- l’obligation de remise en état du bien loué résulte non de la réglementation sur les installations classées mais de ces stipulations,
- cette obligation, qui inclut le déblaiement des lieux et leur éventuelle dépollution, s’imposait au preneur à compter de l’incendie qui a détruit le bien et entraînait la résolution du bail en application de l’article 1741 du Code civil.
De plus, toujours selon son analyse qui sera censurée, le bailleur ayant été informé de l’incendie dès sa survenue, le 18 juillet 2013, le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil a commencé à courir à cette date, de sorte qu’au jour de l’assignation, le 26 mars 2019, le délai était expiré.
La Cour de Cassation censure la Cour d’appel.
En effet, en statuant ainsi, après avoir relevé que,
- par un arrêté du 25 novembre 2021, le préfet avait mis en demeure la société locataire de mettre en oeuvre « la procédure de cessation d’activité du site conformément aux articles R. 512-39-1 à R. 512-39-6 du Code de l’environnement », ce dont il ressortait qu’elle n’avait pas satisfait à l’obligation de remise en état pesant sur elle en application de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), laquelle s’impose au dernier exploitant indépendamment de tout rapport de droit privé,
- et en se déterminant, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI n’avait eu connaissance de cette faute et du dommage en résultant, que le 26 octobre 2017, date d’un courriel de l’APAVE.
la cour d’appel a violé le premier texte susvisé et n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du second.
En d’autres termes, le preneur à bail commercial qui cesse son activité est tenu de remettre le site en état et de payer une indemnité d’occupation tant que la remise en état n’est pas achevée, et ce indépendamment de toute stipulation contractuelle.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 Mai 2025 n° 23-15.237