Dès lors que le locataire peut exploiter et occuper les locaux commerciaux, il ne peut pas prétendre à une dispense totale du paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation.
Principe général : Paiement des loyers et exception d’inexécution
Obligations du locataire selon le Code civil
Pour mémoire, l’article 1728 du Code civil stipule que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges conformément aux termes du bail commercial.
Jurisprudence applicable
La jurisprudence apporte les précisions suivantes :
- Le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour échapper au paiement des loyers et charges, sauf à prouver que les locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 2, 5 Septembre 2024 n° 24/00021 ; Cass, 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).
- Si le locataire peut encore utiliser les lieux selon leur destination, il ne peut se soustraire au paiement des loyers (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Juillet 2016 n° 15-16.097).
Analyse du cas d’espèce
En l’espèce :
- Le bailleur a donné en location des locaux commerciaux.
- Un commandement de payer un arriéré de loyers a été délivré à la locataire, qui a contesté ce commandement et demandé une dispense totale de paiement en raison de l’état des locaux.
- Simultanément, le bailleur a sollicité le paiement des loyers impayés pour des baux verbaux distincts portant sur des locaux d’habitation.
- La locataire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer au bailleur une certaine somme au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 mai 2022.
Décision de la Cour de Cassation
La Cour de Cassation rejette le pourvoi :
- Malgré la vétusté de la façade et de la couverture de l’immeuble, la locataire a pu exploiter et occuper les locaux commerciaux jusqu’au 9 avril 2020.
- La locataire ne demandant pas une réduction de loyer mais une dispense intégrale, la Cour d’appel a conclu à juste titre qu’elle ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution.
Conclusion
L’exception d’inexécution ne peut pas être invoquée par un locataire tant qu’il est en mesure d’utiliser les locaux conformément à leur destination. Cette décision réaffirme le principe selon lequel le paiement des loyers reste une obligation primordiale du locataire, sauf preuve d’un empêchement total dû à une défaillance grave du bailleur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Octobre 2024 n° 22-24.395