Suite à un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction, le preneur à bail commercial bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux charges et conditions du bail résilié qui lui permet de revendiquer les droits qu’elle tirait de ce bail.
Pour mémoire, l’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce prévoit qu’un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
Ainsi, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
En l’espèce, le 29 juin 2017, la bailleresse, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail commercial à la locataire, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement, avec offre d’indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2017, avant de l’assigner en fixation d’une indemnité d’éviction et en libération des lieux.
La locataire a sollicité, à titre reconventionnel, l’annulation du congé et l’indemnisation de ses préjudices subis antérieurement à la date d’effet du congé et notamment le fait que :
- la bailleresse ait de manière persistante et répétée porté atteinte à la jouissance paisible des lieux loués qu’elle devait à sa locataire
- la perte d’exploitation subie par la locataire du fait des manquements de l’association a affecté, de manière certaine, les revenus professionnels passés de « 37 000 et 38 000 euros lors des années 2015 et 2016, dont environ 17 000 et 18 000 euros provenant des practices et balles » à « 27 000, 20 600 et 15 500 euros environ, dont 5 500, 4 500 et 4 700 euros environ pour les practices et balles » au cours des années 2017 à 2019
Pour limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts alloués à la locataire en réparation du préjudice causé par les manquements de la bailleresse, la Cour d’appel a retenu qu’elle est occupante sans droit ni titre par l’effet du congé ayant mis fin au bail.
La Cour d’appel considère, à tort, que la locataire ne peut plus prétendre depuis cette date aux droits qu’elle tirait de ce bail, et que le préjudice économique dont elle peut obtenir réparation par suite des fautes de la bailleresse a pris fin avec le bail.
La Cour de Cassation censure cette décisions
En effet, en statuant ainsi, alors que la locataire qui se maintient dans les lieux, le fait en vertu du titre qu’elle tient de l’article L. 145-28 du code de commerce, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.
En d’autres termes, la bailleresse doit respecter ses obligations et réparer le préjudice subit par la locataire avant et après le congé, dès lors que la locataire bénéfice d’un droit au maintien dans les lieux.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Mai 2024 – n° 22-22.906