L’action en nullité de la vente formée par le locataire commercial en raison de la violation de son droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code.
La Cour écarte expressément toute assimilation à une action imprescriptible fondée sur la sanction du « réputé non écrit », et rappelle que la sanction applicable est la nullité, laquelle demeure une action exercée en vertu du statut des baux commerciaux.
1. Sur le droit de préférence du locataire et le délai de prescription
a) Le droit de préférence du locataire commercial
Article L. 145-46-1 du Code de commerce
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire (…) ces conditions et ce prix.
Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. »
En d’autres termes plus simpliste, le bailleur ne peut vendre librement un local commercial sans avoir, au préalable, proposé la vente au locataire, à un prix et à des conditions identiques. Toute vente réalisée en violation de ce mécanisme encourt une sanction.
b) La prescription des actions relevant du statut des baux commerciaux
Article L. 145-60 du Code de commerce
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
Ainsi, dès lors qu’une action est directement fondée sur une règle du statut des baux commerciaux, elle doit être engagée dans un délai de deux ans, sauf texte spécial contraire.
2. Sur la prescription de l’action en nullité de la vente pour défaut de purge du droit de préférence
La Cour de cassation rappelle que :
- la violation du droit de préférence du locataire commercial est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers ;
- l’action en nullité ainsi exercée par le locataire est une action fondée sur le statut des baux commerciaux ;
- en conséquence, cette action est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, et non à la prescription quinquennale de droit commun, ni à un régime d’imprescriptibilité.
L’intérêt majeur de la décision réside dans le rejet explicite de l’argumentation fondée sur l’article L. 145-15 du Code de commerce, selon laquelle la violation d’une disposition d’ordre public entraînerait automatiquement l’application de la sanction du « réputé non écrit ».
La Cour opère ici une distinction claire :
- le droit de préférence du locataire est certes d’ordre public ;
- mais la sanction expressément prévue par le législateur est la nullité de la vente, et non l’inexistence ou le réputé non écrit ;
- dès lors, l’action correspondante reste soumise à un délai de prescription, lequel est celui fixé par le statut des baux commerciaux.
La Cour refuse également toute assimilation à une action de droit commun : le fondement textuel de l’action étant l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, elle est nécessairement régie par l’article L. 145-60.
Cette décision sécurise ainsi les ventes immobilières commerciales anciennes, en empêchant des remises en cause tardives fondées sur une lecture extensive du caractère d’ordre public du droit de préférence.
(Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767
4. FAQ
La violation du droit de préférence entraîne-t-elle toujours la nullité ?
Oui. La Cour rappelle expressément que la sanction est la nullité de la vente conclue avec un tiers.
Le caractère d’ordre public rend-il l’action imprescriptible ?
Non. La Cour écarte toute imprescriptibilité : l’action reste soumise à la prescription biennale.
Quel est le délai pour agir ?
Deux ans, sur le fondement de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Peut-on invoquer la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ?
Non. L’action est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, ce qui exclut l’application du droit commun.