Est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Cependant, sauf en cas d’indivisibilité, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier, et ce même si la stipulation est une condition essentielle et déterminante du consentement des parties.
En effet, pour mémoire:
- Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.
- et selon l’article L. 145-39 du Code de commerce, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Pour réputer la clause d’indexation non écrite en son entier, l’arrêt énonce que la question n’est pas celle de la divisibilité de la clause d’exclusion de variation à la baisse, mais celle de son caractère essentiel et déterminant et retient que l’intention du bailleur était de faire de cette clause une condition essentielle et déterminante de son consentement.
En statuant ainsi, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite lorsqu’elle peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 Juillet 2024 n° 23-13.285