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Publié le 21 Avr 2024

Bail commercial : clause d’indexation réputée non écrite au 1er janvier

Doit être réputée non écrite, la clause d’indexation triennale faite au 1er janvier qui créé un distorsion entre la période de variation de loyer (2 ans et 7 mois) et la période de variation de l’indice (3 ans). La demande en répétition de l’indu est soumise à la prescription quinquennale calculée sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription (date de délivrance de l’assignation moins 5 ans).

Pour mémoire, les clauses d’indexation stipulées dans le bail commercial doivent être réputées non écrites, en application de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.

La date anniversaire du bail est le 1er juin tandis que l’indexation est prévue au 1er janvier.

Il résulte de l’application des stipulations contractuelles une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre chaque révision du loyer, dès lors que :

  • pour une première indexation au 1er janvier 2011, la durée écoulée depuis la prise d’effet du bail est de 2 ans et 7 mois (du 1er juin 2008 au 31 décembre 2010) alors que la période de variation indiciaire est de 3 ans (4 trimestre 2007/4 trimestre 2010)
  • et que pour une indexation au 1er janvier 2012 avec un indice de base fixe, la durée écoulée depuis la prise d’effet du bail est de 3 ans et 7 mois (du 1er juin 2008 au 31 décembre 2011) alors que la période de variation de l’indice est de 4 ans (4 trimestre 2007/4ème trimestre 2011),

alors les années suivantes sont systématiquement affectées de la même distorsion, induisant ainsi l’organisation par les deux clauses précitées d’une distorsion prohibée par le texte précité.

Les deux clauses relatives à l’indexation doivent être intégralement réputées non écrites, en raison de l’indivisibilité des deux clauses litigieuses, qui forment un tout indivisible et ont vocation à s’appliquer ensemble, comme en témoigne le renvoi qu’elles opèrent l’une à l’autre.

La demande en répétition de l’indu est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil, de sorte que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l’être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

Le montant à rembourser par le bailleur s’élève à 8679 euros.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 4 Avril 2024 n°21/09551

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