Effets des travaux d’amélioration sur le bail commercial
Les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement du bail commercial qui suit leur réalisation et sont susceptibles d’entraîner un déplafonnement du loyer à l’occasion du second renouvellement, sauf clause contraire.
Article L 145-34 du Code de commerce : Variation du loyer lors du renouvellement
Pour mémoire, en application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail commercial renouvelé ne peut excéder celle de l’indice de référence retenu par les parties, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, au rang desquels figurent les caractéristiques du local considéré.
Prise en compte des locaux accessoires (Article R 145-4 du Code de commerce)
Selon l’article R 145-4 du Code de commerce, il convient de prendre également en compte les locaux accessoires donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Tel est le cas en l’espèce de l’appartement situé au-dessus de la boulangerie.
Cas pratique : Boulangerie et logement en location
En l’espèce, le bail porte sur des locaux à usage exclusif de boulangerie pâtisserie et sur le logement situé à l’étage. Le précédent preneur a réalisé entre 2001 et 2005 dans les locaux du premier étage des travaux importants consistant dans la création d’une salle d’eau, d’un vestiaire avec bac à douche, WC, lavabo, l’installation d’une cuisine, la réfection des sols, l’installation d’un chauffage, la pose d’un double vitrage sur certaines fenêtres et la pose d’un faux plafond.
Ces travaux ont amélioré non seulement le confort et l’habitabilité de l’appartement, mais également les conditions de travail du personnel du fait de la création du vestiaire, de sorte qu’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur.
Déplafonnement du loyer en 2014 : Conditions remplies ?
Il convient dès lors de considérer que les conditions d’un déplafonnement du loyer étaient réunies au 1er juillet 2014. Cependant, le rapport d’expertise judiciaire n’est pas pertinent puisque l’expert fait référence à des baux conclus en 2019 portant sur des activités très différentes de celle du preneur.
Le bailleur, qui demande le déplafonnement, ne communique quant à lui aucune référence.
Application du loyer indiciaire
Par conséquent, faute d’établissement de la valeur locative, il convient d’appliquer le loyer indiciaire.
Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 10 Juillet 2024 n° 19/04956