Cette décision apporte deux enseignements : d’une part, en cas de manquement du preneur à son obligation d’entretien des constructions, des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que s’il en résulte un préjudice pour le bailleur, et d’autre part, en cas de résiliation amiable du bail à construction, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire.
1) Sur les conséquences du défaut d’entretien du locataire
Pour mémoire, récemment, la Cour de Cassation a rendu en matière de baux commerciaux plusieurs décisions allant dans ce sens.
En effet, selon elle, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux. Il doit constater qu’un préjudice pour le bailleur est résulté de la faute contractuelle du locataire. (Civ. 3e, 27 juin 2024 n° 22-10.298 ; Civ. 3e, 27 juin 2024 n° 22-21.272 ; Civ. 3e, 27 juin 2024 n° 22-24.502)
En l’espèce, ayant relevé que les bailleurs, qui n’avaient pas cherché un nouveau locataire en remplacement du preneur, avaient vendu la parcelle et son bâtiment, sans les avoir préalablement remis en état, et qu’ils n’alléguaient pas que cette vente s’était faite en considération de la seule valeur du terrain à nu, la cour d’appel, qui a ainsi constaté l’absence de préjudice, en a exactement déduit que la demande des bailleurs au titre des frais de remise en état des constructions devait être rejetée.
2) L’absence d’indemnité à verser par le bailleur en cas de résiliation anticipée
Pour mémoire, l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.
La résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire.
Pour condamner les bailleurs à verser au preneur une indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, la Cour d’appel retient que la résiliation amiable du bail les a rendus prématurément propriétaires des constructions édifiées par le preneur et a fait naître une obligation d’indemniser celui-ci pour la perte de la propriété temporaire de ces constructions.
En statuant ainsi, alors que les parties n’avaient conclu aucune convention prévoyant le paiement d’une indemnité au preneur en réparation du retour anticipé des constructions dans le patrimoine du bailleur, la cour d’appel a violé l’article L. 251-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 Juin 2024 n° 23-10.559