La cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle qu’une sous-location commerciale peut être regardée comme régulière, même en l’absence de concours formel du bailleur à l’acte, dès lors que celui-ci a acquiescé sans équivoque à cette sous-location. Et le sous-locataire ne peut pas utilement se prévaloir de l’éventuelle irrégularité de la sous-location pour faire obstacle au recours du bailleur contre lui que ce dernier tient de l’article 1753 du code civil.
Autrement dit, l’absence de formalisme n’exclut pas, en pratique, la reconnaissance d’un agrément tacite du bailleur, ni l’exercice de ses droits contre le sous-locataire.
1. Textes applicables
L’article L. 145-31 du code de commerce pose le principe selon lequel, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
Lorsque la sous-location est autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à l’acte. Le locataire doit, en outre, faire connaître au bailleur son intention de sous-louer, le bailleur disposant alors d’un délai pour faire savoir s’il entend concourir à l’acte.
Ce texte organise donc un régime protecteur du bailleur principal. Il lui permet de contrôler l’existence même de la sous-location, son périmètre et, le cas échéant, ses conditions économiques.
L’article 1753 du code civil prévoit, de son côté, que le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location.
Ainsi, le bailleur principal bénéficie d’une action directe contre le sous-locataire, non seulement pour certaines sommes dues, mais aussi, plus largement, pour l’exécution des obligations nées de l’occupation des lieux dans les limites fixées par le texte.
Enfin, les articles 1731 et 1732 du code civil régissent la restitution des lieux et la responsabilité du preneur pour les dégradations ou pertes survenues pendant sa jouissance.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer tels, sauf preuve contraire.
Synthèse des textes applicables
Le régime de la sous-location commerciale repose donc sur une articulation entre deux idées. D’une part, le bailleur principal doit pouvoir contrôler la sous-location, ce qui explique l’encadrement de l’article L. 145-31 du code de commerce. D’autre part, lorsque la sous-location existe effectivement, le bailleur principal n’est pas privé de recours contre le sous-locataire, notamment par le jeu de l’action directe prévue à l’article 1753 du code civil.
L’arrêt du 20 mars 2025 illustre précisément cette articulation : même en présence d’une contestation sur la régularité de la sous-location, le juge recherche si le bailleur ne l’a pas en réalité acceptée tacitement, ce qui rend ensuite pleinement recevable son action indemnitaire contre le sous-locataire.
2. Faits et procédure
Une SCI avait donné à bail commercial un entrepôt à une société preneuse principale. Quelques années plus tard, celle-ci avait consenti une sous-location commerciale à une autre société.
À la suite du congé délivré par la sous-locataire, le bailleur principal et la locataire principale ont craint des dégradations au moment de la restitution des lieux. Une ordonnance sur requête a permis la désignation d’un huissier aux fins de constater l’état des locaux. Un premier constat a relevé la présence d’une baie de brassage informatique fonctionnant normalement. Un second constat, établi après le départ de la sous-locataire, a relevé l’absence de cette baie ainsi que la présence de câbles sectionnés.
Le bailleur principal et la locataire principale ont alors assigné la sous-locataire afin d’obtenir réparation du coût de remplacement de la baie de brassage et d’un préjudice de perte locative.
La sous-locataire a contesté la recevabilité des demandes, en soutenant notamment que la sous-location était irrégulière, faute d’agrément du bailleur dans les formes légales, et qu’aucun lien de droit ne l’unissait à la bailleresse principale.
3. Solution de la cour d’appel
La cour d’appel d’Aix-en-Provence écarte d’abord les fins de non-recevoir soulevées par la sous-locataire.
Elle juge, en premier lieu, que la sous-locataire ne peut pas utilement se prévaloir de l’irrégularité alléguée de la sous-location, alors même qu’elle ne sollicite pas la nullité du contrat et que les règles invoquées sont instituées dans le seul intérêt du propriétaire.
Elle retient, en deuxième lieu, que la sous-location était en réalité régulière. D’une part, le bail principal contenait bien une clause particulière autorisant la sous-location, malgré une clause générale d’interdiction figurant dans les conditions générales. D’autre part, le bailleur principal avait donné un agrément tacite à la sous-location. La cour relève qu’il avait connaissance de cette sous-location, qu’il n’avait jamais empêché la sous-locataire de jouir paisiblement des lieux, et qu’il avait lui-même évoqué la sous-location dans une requête judiciaire commune avec la preneuse principale.
La cour juge ensuite recevable l’action directe du bailleur principal contre la sous-locataire sur le fondement de l’article 1753 du code civil. Elle précise que cette action ne se limite pas au seul recouvrement des loyers, mais peut porter sur l’indemnisation de dégradations affectant les lieux loués ainsi que sur une perte locative.
Sur le fond, elle retient la responsabilité de la sous-locataire dans la disparition de la baie de brassage et dans les dégradations aux câbles, et la condamne à indemniser le bailleur principal à hauteur de 3 640,44 euros pour le remplacement de l’équipement et de 1 800 euros au titre d’une perte locative.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 mars 2025, n° 21/04192
FAQ
Le bailleur doit-il toujours intervenir formellement à l’acte de sous-location commerciale ?
En principe, l’article L. 145-31 du code de commerce prévoit que le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Mais l’arrêt du 20 mars 2025 montre qu’un agrément tacite peut être retenu si le comportement du bailleur révèle sans ambiguïté son acceptation de la sous-location.
Le sous-locataire peut-il invoquer l’irrégularité de la sous-location pour échapper à une action du bailleur principal ?
En principe non. Les règles protectrices de la sous-location commerciale sont établies dans l’intérêt du bailleur principal, et non dans celui du sous-locataire.
L’action directe du bailleur principal contre le sous-locataire est-elle limitée aux loyers ?
Non. La cour rappelle que l’article 1753 du code civil peut aussi fonder une action en indemnisation pour des dégradations ou pour une perte locative, dans la limite du prix de la sous-location.
Un bail contenant à la fois une interdiction générale et une autorisation particulière de sous-location est-il incohérent ?
Pas nécessairement. Le juge recherchera quelle clause traduit la volonté réelle des parties. Dans l’arrêt commenté, la clause particulière manuscrite et plus apparente a prévalu.