Un agent immobilier engage sa responsabilité lorsqu’il omet de transmettre à son mandant une offre d’achat qu’il a reçue, et ce, dans un délai de huit jours. Cette omission constitue une perte de chance pour le vendeur, qui peut dès lors prétendre à une indemnisation.
1. Rappel des règles de droit et de la jurisprudence
1.1. Obligation légale de transmission d’une offre d’achat
L’article 77 du décret du 20 juillet 1972 impose à l’agent immobilier l’obligation d’informer son mandant dans les huit jours de l’accomplissement du mandat, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.
Ainsi, l’offre d’achat étant une modalité d’exécution du mandat, sa transmission doit être prouvée selon ces exigences légales.
1.2. Jurisprudence applicable
La jurisprudence rappelle que :
- Un agent immobilier doit notifier toute offre d’achat au prix du mandat par lettre recommandée ou autre moyen écrit conforme aux dispositions légales (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 31 oct. 2017, n° 16/00969 ; CA Versailles, 23 févr. 2012, n° 10/05708).
- L’absence de transmission d’une offre sérieuse prive le vendeur d’une opportunité de vendre à de meilleures conditions et justifie une indemnisation (Cour d’appel, Chambéry, 1er juin 2021, n° 19/00187).
- L’agent immobilier peut être sanctionné par une réduction de sa rémunération ou la perte de la clause pénale prévue au mandat (Cour d’appel, Metz, 23 janv. 2024, n° 21/01961).
2. Rappel des faits
Dans cette affaire, un agent immobilier avait reçu une offre d’achat pour un bien immobilier sous mandat de vente. Or, cette offre :
- Mentionnait le prix offert,
- Indiquait les honoraires de l’agent,
- Définissait les modalités de formation du contrat,
mais n’a pas été transmise au vendeur dans le délai légal.
L’agent immobilier a tenté de justifier son omission en invoquant le caractère peu sérieux de l’offre en raison d’un court délai de validité et d’un éventuel problème de financement. Toutefois, il n’a pas apporté la preuve d’un obstacle réel.
3. La décision rendue
L’agent immobilier a été reconnu fautif pour ne pas avoir transmis l’offre d’achat reçue dans le délai légal de huit jours.
Le vendeur a été privé d’une opportunité de conclure la vente à un meilleur prix.
Une perte de chance de 30 % a été retenue par la Cour d’appel de Metz, entraînant la condamnation de l’agent immobilier à verser 30 000 € de dommages et intérêts.
Conclusion
✅ Un agent immobilier doit impérativement transmettre toute offre d’achat à son mandant dans les délais prescrits sous peine de voir sa responsabilité engagée.
✅ L’omission de cette obligation peut entraîner une indemnisation du vendeur pour perte de chance, voire une réduction des honoraires de l’agent immobilier.
✅ Les professionnels doivent veiller à respecter scrupuleusement les obligations légales afin d’éviter toute sanction.
📌Cour d’appel, Metz, 1re chambre, 23 Janvier 2024 – n° 21/01961