Une agence immobilière peut voir sa responsabilité contractuelle engagée lorsqu’elle manque à son obligation de vérification sérieuse de la solvabilité d’un locataire ou lorsqu’elle communique des informations inexactes à l’assureur. De même, un huissier peut être condamné pour défaut de diligence dans l’exécution forcée d’une procédure. Ces manquements conjoints peuvent entraîner la condamnation in solidum des deux professionnels à indemniser le bailleur lésé.
1. Les fondements juridiques de la responsabilité
1.1 Responsabilité contractuelle du mandataire
L’article 1984 du Code civil définit le mandat comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom.
Conformément aux articles 1191 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d’exécuter le mandat confié avec diligence et loyauté, sous peine d’engager sa responsabilité.
La jurisprudence (Civ. 1re, 18 janv. 1989 ; Civ. 1re, 16 mai 2006 n°03-19. 936) rappelle que le mandataire est responsable en cas de mauvaise exécution et doit indemniser le préjudice résultant de ses fautes de gestion.
1.2 Obligation de vérification de la solvabilité du locataire
L’agent immobilier chargé de la gestion locative est tenu de procéder à des vérifications sérieuses de la solvabilité du locataire, indépendamment des pièces exigées. Cette obligation découle notamment de l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre la liste des pièces justificatives pouvant être demandées à un locataire.
2. Les manquements constatés
2.1 Défaut de contrôle sérieux du locataire
En l’espèce, l’agence DV IMMOBILIER s’est contentée de deux documents ne permettant pas d’établir une capacité financière suffisante pour assurer le paiement des loyers sur la durée du bail.
Elle a également transmis à l’assureur des informations inexactes concernant les revenus du locataire, ce qui a conduit au refus de prise en charge de la garantie « loyers impayés ».
2.2 Défaut de diligence dans l’exécution du mandat
L’agence n’a pas agi avec la célérité attendue pour mettre en œuvre les actions nécessaires au recouvrement des loyers et à la résiliation du bail.
Par ailleurs, l’huissier chargé de la procédure d’expulsion a été lui aussi défaillant. Il a laissé s’écouler plusieurs semaines entre chaque acte et n’a agi que sous relance répétée de la propriétaire.
3. Conséquences indemnitaires
La propriétaire a subi une perte de chance de recouvrer les loyers impayés, évaluée à 95 % au regard de la localisation du bien en zone tendue. Le préjudice indemnisé s’élève à :
- 24 432 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation non perçus ;
- 2 569 euros de frais d’huissier ;
- 458 euros pour le remplacement d’une serrure.
Soit un total de 27 308 euros, mis in solidum à la charge de l’agence et de l’huissier.
En revanche, les dégradations du logement n’ont pas été retenues au titre du préjudice indemnisable, en l’absence de lien direct avec les manquements des professionnels.
Conclusion
Cette décision rappelle avec rigueur que l’agent immobilier et l’huissier doivent faire preuve de professionnalisme, de diligence et de rigueur dans leurs missions. En cas de manquement, leur responsabilité peut être engagée sur le fondement contractuel, et ils peuvent être condamnés à indemniser le bailleur au titre des préjudices subis, notamment en cas d’absence de recouvrement des loyers.
Tribunal judiciaire, Paris, 4e chambre, 2e section, 20 Février 2025 – n° 21/04619