En matière de fixation du loyer à la valeur locative, des abattements et majorations sont appliqués pour tenir compte de charges exorbitantes de droit commun à la charge de l’une ou l’autre des parties. En l’espèce, il a été retenu, entre autres 15% d’abattement pour une accession en fin de jouissance ou pour une livraison des locaux « bruts de béton, fluide en attente ».
Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail commercial doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
En l’espèce, la valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafond, le prix du loyer du bail doit être fixé à la valeur locative.
Les locaux, à usage de supérette, sont situés dans un environnement de grande qualité au coeur du 16e arrondissement résidentiel, avec une commercialité très moyenne selon l’expert.
L’emplacement est bon pour un commerce d’alimentation générale. Au vu des références fournies, le prix du mètre carré pondéré doit être fixé à 390 euros.
Il est stipulé au bail des clauses exorbitantes du droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative.
Les parties conviennent qu’il y a lieu de déduire le montant de la taxe foncière soit 2298 euros.
L’expert judiciaire propose un abattement de 15 % pour accession en fin de jouissance, estimée par analogie avec ce qui se pratique pour des locaux « bruts de béton, fluides en attentes ».
Compte tenu des travaux réalisés dans les lieux pour transformer les locaux à usage de garage en supérette, cet abattement est justifié.
Il convient d’appliquer une majoration de 5% pour libre cession du droit au bail, dans la limite des activités autorisées, et sous-location partielle autorisée.
Enfin, selon la clause de destination, « les locaux loués pourront être occupés à usage de commerce d’alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché, ainsi qu’à usage de garage automobile et entretien, achat, pose et vente de tous accessoires pour l’automobile, vidange, lubrifiants.
La destination est large mais elle est limitée à deux types d’activité.
Dans ces conditions, la majoration doit être limitée à 2%.
Le loyer du bail renouvelé est donc fixé à 97 385 euros par an.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 Février 2018 – n° 16/09223