Disposition méconnue ou peu souvent appliquée, l’article 77 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que l’agent immobilier doit dans les huits jours de réalisation de sa mission informé son mandat. Le non respect de cette disposition peut entrainer la perte du droit à rémunération.
En l’espèce, une agence immobilière a reçu un mandat non exclusif de vente d’un bien immobilier. Après avoir dans un premier temps informé les mandants de ce qu’il avait trouvé un acquéreur, l’agent immobilier leur a notifié l’exécution de son mandat.
Les mandants ont refusé l’offre d’acquisition ayant eux-mêms trouvés par leur propre moyen un acquéreur.
Pour condamner les mandants au paiement de la clause pénale, l’arrêt attaqué, après avoir relevé qu’il était constant que la notification par l’agent immobilier de l’exécution de son mandat ne respectait pas le délai de huit jours prévu par l’article 77 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, énonce qu’il n’en résulte pas de déchéance, à moins que les mandants aient eux-mêmes vendu le bien entre-temps et qu’il appartient par conséquent aux mandants d’établir, pour s’exonérer de l’obligation mise à leur charge, qu’ils avaient déjà conclu, à la date précitée, la vente.
La Cour de Cassation censure cette décision.
En effet, en statuant ainsi alors que les mandants demeuraient libres de rechercher directement un acquéreur tant que l’agent immobilier, investi d’un mandat non exclusif, ne les avait pas informés de l’offre faite par un acquéreur datée du 1er décembre 2007, le retard apporté à la notification sous huitaine incombant au professionnel ayant conduit les mandants à engager ou poursuivre la négociation qui les avait amenés à vendre leur bien sans l’entremise de celui-ci, ce dont il se déduisait qu’il ne pouvait pas leur être fait grief du refus de l’offre irrégulièrement transmise dans ces conditions, la cour d’appel a violé les articles 77 et 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, textes d’ordre public.
En d’autres termes, les mandants gardent toute leur liberté d’action si le mandataire ne notifie pas, dans les huits jours de sa connaissance, l’offre de l’acquéreur. La sanction est rude puisque la conséquence est la perte du droit à commission et même celle de la clause pénale.
Ainsi, tout professionnel doit se rappeler son obligation de transmettre l’offre faite sur un bien dans les huits jours de sa réception et ce par voie de LRAR ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.
De notre interprétation, le non-respect du délai de huit jours entraînne à la fois l’inefficacité de la notification postérieurement audit délai et l’impossibilité pour l’agent immobilier de se prévaloir du refus des mandants d’accepter cette offre s’ils sont rentrés en négociation parallèllement.
Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 23 Février 2012 n° 10-28742