Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ne eput aboutir que s’il est précédé d’une mise en demeure préalable sommant le preneur, dans le délai d’un mois, de se conformer aux dispositions du bail. En l’absence d’une telle sommation, même si les motifs sont légitimes, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction.
L’ article L. 145-17 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’ article L. 145-8 du Code de commerce , l’infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.
Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Or, en l’espèce, les trois griefs invoqués par le bailleur (utilisation du logement comme débarras, absence d’entretien des locaux, utilisation de la cour commune sans autorisation), qui n’ont pas un caractère irréversible, n’ont jamais fait l’objet d’une mise en demeure notifiée par voie d’huissier.
Quant à l’arriéré locatif, sa réalité n’est pas établie, puisque le bailleur ne produit aucun décompte précis des loyers et charges qui seraient impayés. Le preneur a dès lors droit à une indemnité d’éviction et il convient de confirmer le jugement ayant ordonné une expertise.
Cour d’appel Versailles, Chambre 12, 18 Décembre 2012, n° 11/06129