L’indication dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue n’a pour objet que d’assurer la protection du réservataire. L’accord entre le vendeur-constructeur et les acquéreurs s’étant fait sur une vente de l’immeuble « en l’état », le projet d’acte de vente ultérieurement notifié aux acquéreurs et portant vente « en l’état futur d’achèvement »ne reflète pas la commune intention des parties. La demande des acquéreurs de perfection de la vente sur la base du projet d’acte de vente »en l’état » n’est donc pas fondée.
La nullité du contrat de réservation. En matière de vente d’immeuble à construire, l’article R. 261-26 du code de la construction et de l’habitation (CCH), fait état de trois des mentions, érigées en conditions de fond, que doit contenir le contrat préliminaire relevant du secteur protégé, aux fins de validité :
1- le prix prévisionnel de vente ;
2- le cas échéant, les prêts que le réservant déclare qu’il fera obtenir au réservataire ;
3- la date à laquelle la vente pourra être conclue.
En l’absence de cette dernière mention, donc en violation d’une règle d’ordre public, les magistrats ont prononcé la nullité du contrat de réservation.
Cela se justifie par la nature prévisionnelle que le législateur a entendu conférer à cette convention sui generis qu’est le contrat préliminaire.
La Cour de Cassation soutient que « l’indication dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue n’a pour objet que d’assurer la protection du réservataire« . Ainsi, cette nullité ne peut être soulevée que par le seul réservataire et non le vendeur qui pourrait s’imaginer profiter de ce type de défaut de mention pour se sortir sans difficulté d’une vente.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 septembre 2012 n° 11-16425