La résiliation d’un bail d’habitation pour manquement du preneur à son obligation de jouissance paisible suppose que les troubles invoqués présentent un lien avec l’inexécution de cette obligation.
Ces deux arrêts, l’un de cassation, l’autre de rejet, précisent le périmètre de l’obligation de jouissance paisible du preneur.
Les faits des deux espèces, qui opposaient des locataires à leur bailleur d’habitation à loyer modéré (HLM) dans une instance en résiliation du contrat, étaient similaires.
Les locataires hébergeaient leurs enfants majeurs, lesquels troublaient la tranquillité du voisinage par un comportement violent dont attestaient de nombreuses condamnations pénales (V., sur la responsabilité du preneur du fait des troubles imputables à l’enfant qu’il héberge, Paris 29 oct. 1998, Loyer et copr. 1998, n° 92, obs. Vial-Pedroletti ; 4 sept. 2003, BICC 2004, n° 798)
Dans ces deux affaires, les troubles ne trouvaient pas leur siège dans les lieux loués, mais dans un voisinage plus lointain. Dans la première, le bailleur dénonçait, produisant une pétition signée « par près de trois cents personnes » (sic !), des faits de tapage et de violence (violences avec armes, dégradations de véhicules, menaces, chantage, etc.) commis, sur fond de vendetta intergénérationnelle, dans les rues adjacentes au logement occupé. Dans la seconde, le bailleur faisait état de faits, commis en réunion, d’entrave à l’accès aux parties communes d’un immeuble sis dans le même ensemble immobilier, mais distant de plus d’un kilomètre du domicile parental.
À la question de savoir si ces troubles, commis à l’extérieur des lieux loués, constituaient un manquement des preneurs à leur obligation d’usage paisible, les juges du fond répondirent de manière divergente. La cour d’appel de Douai prononça la résiliation du bail, retenant que les troubles invoqués affectaient le voisinage immédiat du preneur. À l’inverse, la cour de Paris (13 mai 2008, AJDI 2008. 768) la refusa en relevant que les faits litigieux avaient été commis trop loin des lieux loués.
La Cour de cassation casse le premier arrêt et rejette le pourvoi formé contre le second, exigeant des juges du fond la caractérisation d’un lien entre les troubles constatés et un manquement du preneur à son obligation d’user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires.
Dans la première espèce, le seul constat d’inconvénients de voisinage ressentis à proximité immédiate de l’immeuble loué ne suffisait pas à relier ces nuisances à l’inexécution par le preneur de ses obligations, d’où la censure. Dans la seconde, les troubles étaient trop éloignés du domicile du preneur pour même envisager ce lien, d’où le rejet.
Si juridiquement, la solution doit être approuvée, elle n’en demeure pas moins contestable sur le plan de la paix sociale.
En effet, seuls les troubles prenant leurs origines dans les locaux loués sont susceptibles de fonder une résiliation pour trouble de jouissance, les obligations du preneur ne doivent pas être étendues au-delà. Les violences commises par le preneur en dehors des lieux loués sont affaire de responsabilité personnelle. Elles n’ont rien à voir avec le contrat. Dont acte.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 octobre 2009 n° 08-12744
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 octobre 2009 n° 08-16955