La fermeture de plusieurs boutiques d’un centre commercial ne permet pas au locataire de suspendre le paiement de ses loyers lorsque le bailleur ne s’est pas engagé à garantir le maintien de l’environnement commercial. À défaut d’apurement dans le mois du commandement, la clause résolutoire produit ses effets. Le juge peut néanmoins réduire une clause pénale manifestement excessive lorsqu’elle se cumule avec des intérêts de retard et la conservation du dépôt de garantie.

1. Les règles de droit applicables

1.1. L’obligation de délivrance ne garantit pas la commercialité

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et à en assurer la jouissance paisible. Cette obligation porte sur les locaux et sur leurs accessoires nécessaires, mais elle ne comporte pas, par elle-même, une garantie de fréquentation, de chalandise ou de réussite économique.

Le maintien d’un environnement commercial favorable ne devient une obligation du bailleur que s’il résulte d’une stipulation particulière du bail.

1.2. L’exception d’inexécution suppose un manquement suffisamment grave

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus en application de l’article 1728 du code civil. Il ne peut suspendre ce paiement qu’en présence d’une inexécution suffisamment grave de l’obligation corrélative du bailleur. Une baisse de fréquentation ne suffit donc pas lorsqu’aucune obligation de maintenir la commercialité n’a été souscrite.

1.3. La clause résolutoire et la clause pénale

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que la clause résolutoire du bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Par ailleurs, l’ancien article 1152 du code civil, applicable au bail conclu en 2013, permet au juge de réduire une clause pénale manifestement excessive. Ce pouvoir figure désormais à l’article 1231-5 du code civil.

2. La jurisprudence applicable

La Cour de cassation refuse de soumettre le propriétaire d’un centre commercial à une obligation de commercialité plus étendue que celle d’un bailleur ordinaire. Elle juge que le bailleur est seulement tenu, en l’absence de stipulation particulière, d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée. Cass. 3e civ., 11 mai 1995, n° 93-16.719 ; Cass. 3e civ., 20 juin 1995, n° 93-16.718.

Cette position a été confirmée à propos d’une galerie dont le propriétaire avait volontairement laissé plusieurs boutiques vacantes dans la perspective d’une restructuration. La disparition de la fréquentation ne suffisait pas à engager sa responsabilité : le bailleur n’était tenu d’aucune obligation de résultat concernant la clientèle et devait seulement respecter ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible. Cass. 3e civ., 12 juillet 2000, n° 98-23.171.

La Cour de cassation a ensuite formulé le principe de manière particulièrement nette : il n’existe aucune obligation légale, pour le bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale, d’assurer le maintien de l’environnement commercial. (Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, n° 12-18.099).

Cette jurisprudence a encore été réaffirmée dans l’affaire du centre commercial du Millénaire. La Cour a censuré la condamnation du bailleur après avoir constaté que les clauses relatives au positionnement haut de gamme, à l’architecture ou à la décoration du centre ne créaient, dans leur rédaction, d’obligations qu’à la charge du preneur. En l’absence d’une clause imposant au bailleur de garantir le standing ou la commercialité, aucune indemnisation ne pouvait être accordée à ce titre. (Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423 et n° 20-16.570).

La solution peut être différente lorsque le bailleur a souscrit un engagement contractuel précis. Une cour d’appel a ainsi retenu sa responsabilité lorsqu’une clause lui interdisait de modifier pendant cinq ans le concept commercial déterminé lors de l’ouverture du centre et que ce concept avait été abandonné avant l’expiration de cette période. CA Paris, 13 mars 2002, n° 1999/1727. Il appartient donc aux juges d’examiner les stipulations du bail et, le cas échéant, les documents précontractuels ayant acquis une valeur contractuelle.

Enfin, l’absence d’obligation de maintenir la commercialité ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretien

Les juges doivent rechercher si le défaut d’entretien des parties communes prive le locataire des avantages qu’il tient du bail. Cass. 3e civ., 31 octobre 2006, n° 05-18.377.

Un dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux sanitaires ou des gravats empêchant l’accès au parking peuvent ainsi constituer un manquement grave. Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-23.541.

Le bailleur propriétaire du centre doit entretenir les parties communes qui constituent les accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée. Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-14.227 ; Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 2 Juillet 2025 – n° 24/04664

3. Les faits et la procédure

Le 24 mai 2013, un bail commercial a été conclu pour un local situé dans un centre commercial. Le bail prévoyait un loyer annuel de base de 89 250 euros hors taxes, complété, le cas échéant, par un loyer variable égal à 7 % du chiffre d’affaires.

Le 4 juin 2019, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour 131 345,64 euros. Le locataire n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois et a saisi le tribunal pour en contester les effets.

Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause au 4 juillet 2019 à minuit. Pendant l’appel, le locataire a été placé en liquidation judiciaire le 22 janvier 2026. Le liquidateur a résilié le bail le 3 mars 2026 et les clés ont été restituées le 5 mars 2026.

4. L’analyse de la décision

4.1. La baisse d’attractivité ne justifiait pas l’exception d’inexécution

Le locataire soutenait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en ne maintenant pas l’attractivité du centre. La fermeture de certaines boutiques aurait, selon lui, dégradé l’environnement commercial au point de justifier la suspension des loyers.

La cour écarte cette exception d’inexécution. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer et d’entretenir la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible. Il ne lui impose pas, en l’absence de stipulation particulière, de garantir la fréquentation, la chalandise ou le succès commercial de l’exploitation.

Le contrat renforçait cette solution : le bailleur n’assumait aucune responsabilité dans l’évolution de l’activité des commerces installés dans le centre et son obligation de délivrance était satisfaite par la mise à disposition du local dans les conditions convenues. La fermeture de boutiques ne caractérisait donc aucun manquement susceptible de suspendre le paiement des loyers.

4.2. L’absence de garantie d’attractivité n’exonère pas le bailleur de toute obligation

La solution doit être précisément circonscrite. Le bailleur ne garantit pas, par principe, le maintien de la commercialité. Il demeure néanmoins tenu de délivrer le local, d’en permettre l’usage convenu et d’entretenir les parties communes nécessaires à son exploitation.

Ainsi, un défaut d’entretien de la galerie, du parking, des escalators, de la signalétique ou des accès peut constituer un manquement distinct. De même, une clause particulière promettant un niveau d’occupation, une enseigne locomotive, un accès ou des prestations déterminées pourrait contractualiser une obligation qui n’existe pas spontanément.

Le locataire doit donc identifier un manquement portant sur la chose louée, ses accessoires nécessaires ou un engagement contractuel précis. La seule dégradation de l’environnement économique ne suffit pas.

4.3. La clause résolutoire était acquise avant l’urgence sanitaire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit qu’une clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, ce délai avait expiré le 4 juillet 2019.

Le locataire ne pouvait donc pas invoquer l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire. Lorsque cette ordonnance a été adoptée, la résiliation était acquise depuis près de huit mois. Un texte exceptionnel ne peut différer rétroactivement un effet déjà produit.

4.4. Une pénalité de 10 % réduite à 50 000 euros

Au 21 janvier 2026, l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation atteignait 1 149 845,16 euros. Le bailleur réclamait en outre 114 984,52 euros au titre de la majoration contractuelle de 10 %.

La cour qualifie cette majoration de clause pénale et la juge manifestement excessive. Elle relève son cumul avec les intérêts de retard prévus au bail et avec une autre sanction autorisant le bailleur à conserver le dépôt de garantie. Elle ramène donc la pénalité à 50 000 euros.

Cette modération ne réduit pas la dette principale. La créance totale fixée au passif de la liquidation judiciaire s’élève donc à 1 199 845,16 euros et non à 1 149 845,16 euros.

Cour d’appel de Versailles, 15 septembre 2026, n° 25/03516

5. La portée et les enseignements de la décision

L’arrêt confirme que les risques liés à la fréquentation d’un centre commercial pèsent en principe sur l’exploitant. La seule fermeture d’autres commerces ne permet pas au locataire de suspendre les loyers du bail commercial si le bailleur n’a pas garanti le maintien d’un environnement déterminé.

La solution ne doit cependant pas être étendue aux carences matérielles du bailleur. Celui-ci demeure tenu d’entretenir les parties communes, les accès et les équipements nécessaires à l’exploitation. Une stipulation particulière relative au taux d’occupation, à une enseigne locomotive ou à certaines prestations pourrait également modifier l’analyse.

Enfin, la réduction de la clause pénale n’affecte pas la dette principale. Elle sanctionne seulement le caractère excessif du cumul des mécanismes contractuels de retard et de garantie.

6. Ce qu’il faut retenir

La baisse d’attractivité d’un centre commercial ne constitue pas, à elle seule, une inexécution du bailleur. Sans clause particulière, elle ne permet ni de suspendre les loyers ni de neutraliser une clause résolutoire. Le bailleur reste toutefois tenu de délivrer les locaux, d’en assurer la jouissance et d’entretenir les accessoires nécessaires. Enfin, une dette locative demeure intégralement exigible même lorsque le juge réduit une pénalité contractuelle excessive.

Questions fréquentes

Le bailleur doit-il maintenir toutes les boutiques ouvertes ?

Non. Sauf stipulation particulière, il ne garantit ni le taux d’occupation du centre ni la présence des autres enseignes.

La baisse de fréquentation permet-elle de suspendre le loyer ?

Non, pas à elle seule. Le locataire doit établir un manquement suffisamment grave du bailleur à une obligation légale ou contractuelle précise.

Le bailleur reste-t-il responsable des parties communes ?

Oui. Il doit entretenir les parties communes et équipements qui constituent des accessoires nécessaires à l’usage du local.

La crise sanitaire pouvait-elle neutraliser ce commandement ?

Non, car le délai d’un mois avait expiré en juillet 2019, avant l’ordonnance du 25 mars 2020.

Le juge peut-il réduire une pénalité de 10 % ?

Oui, si elle est manifestement excessive, notamment lorsqu’elle se cumule avec des intérêts de retard et d’autres sanctions contractuelles.

Quel montant a été fixé au passif ?

La somme de 1 199 845,16 euros : 1 149 845,16 euros de dette principale et 50 000 euros de pénalité réduite.