Oui. La fabrication ou l’utilisation de faux bulletins de salaire, d’un faux contrat de travail, d’un avis d’impôt falsifié ou d’une fausse identité peut constituer un faux, un usage de faux et, lorsque ces manœuvres déterminent le bailleur à signer, une escroquerie. Le bailleur peut parallèlement demander réparation et agir sur le bail, mais il doit suivre une procédure judiciaire : la fraude ne l’autorise jamais à expulser lui-même l’occupant.
1. Le faux dossier locatif peut relever de plusieurs délits
Un dossier mensonger n’est pas une catégorie pénale autonome. Le juge recherche les faits précis : qui a fabriqué la pièce, qui l’a utilisée, dans quel but et avec quel effet sur le consentement du bailleur.
1.1. Faux et usage de faux
L’article 441-1 du code pénal réprime l’altération frauduleuse de la vérité dans un écrit ayant pour objet ou pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques. Un bulletin de salaire, un contrat de travail ou une quittance retouchés peuvent entrer dans ce champ. Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
1.2. Escroquerie ou tentative d’escroquerie
Lorsque les fausses pièces constituent des manœuvres frauduleuses ayant déterminé le propriétaire ou son mandataire à consentir le bail, l’article 313-1 du code pénal peut être invoqué. L’escroquerie est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende. Si le faux est découvert avant la signature, la tentative reste punissable.
1.3. Fausse attestation et document administratif falsifié
Selon la nature de la pièce, d’autres qualifications peuvent être discutées : établissement ou usage d’une attestation matériellement inexacte (article 441-7), falsification d’un document délivré par une administration (article 441-2), ou complicité lorsque le candidat fait fabriquer le dossier par un tiers. Il faut éviter toute automaticité : un avis d’impôt falsifié n’est pas analysé exactement comme une simple déclaration mensongère.
1.4. Usurpation d’identité : une qualification à manier avec précision
L’utilisation de l’identité ou des données d’un tiers peut aussi déclencher des poursuites. Toutefois, l’article 226-4-1 exige notamment la volonté de troubler la tranquillité d’autrui ou de porter atteinte à son honneur ou à sa considération. Toute fausse identité utilisée pour louer ne relève donc pas mécaniquement de ce texte ; d’autres infractions peuvent être plus adaptées.
2. Peines maximales et peines réellement prononcées : ne pas les confondre
Les maxima légaux ne constituent jamais une peine automatique. Le tribunal individualise la sanction selon la gravité, les antécédents, la répétition des faits, le nombre de victimes, le montant des impayés, les remboursements et la situation personnelle. Dans la jurisprudence locative publiée, les exemples chiffrés sont rares : beaucoup de jugements correctionnels ne sont pas diffusés dans les bases publiques.
| Qualification susceptible d’être retenue | Texte | Maximum légal (personne physique) | Observation pratique |
| Faux ou usage de faux | C. pén., art. 441-1 | 3 ans et 45 000 € | Pièce créée, retouchée ou sciemment utilisée. |
| Escroquerie | C. pén., art. 313-1 | 5 ans et 375 000 € | Le faux doit avoir déterminé la remise, le service ou l’acte opérant obligation. |
| Tentative d’escroquerie | C. pén., art. 313-3 | Mêmes peines | Dossier déposé mais fraude découverte avant la signature. |
| Fausse attestation | C. pén., art. 441-7 | 1 an et 15 000 € | Qualification dépendant de la nature exacte de l’attestation et de son usage. |
| Document administratif falsifié | C. pén., art. 441-2 | 5 ans et 75 000 € | Peut concerner certains documents administratifs établissant un droit, une identité ou une qualité. |
| Usurpation d’identité | C. pén., art. 226-4-1 | 1 an et 15 000 € | Éléments spécifiques à démontrer ; non automatique. |
3. Jurisprudence : ce que montrent les décisions disponibles
Voici un exemple de décisions utiles pour comprendre la qualification, le cumul des infractions, la motivation de la peine ou les conséquences civiles de faux justificatifs ; elles ne doivent pas être présentées comme des condamnations de locataires.
| Décision | Faits / apport | Peine ou conséquence constatée | Lien avec le faux dossier locatif | Portée |
| CA Versailles, 7 janv. 2021, n° 19/04592 | Bail obtenu grâce à un faux contrat de travail, de faux bulletins de salaire et une fausse attestation d’emploi. L’arrêt civil rapporte le jugement pénal du 10 mai 2016. | 8 mois d’emprisonnement pour escroquerie en récidive ; 3 000 € au bailleur et 2 000 € à l’agence au titre du préjudice moral. | Direct | Exemple central : la récidive et l’ensemble des circonstances expliquent la peine ; elle n’est pas un barème. |
| CA Pau, 31 oct. 2024, n° 23/01508 | Faux bulletins de salaire destinés à présenter une situation personnelle et financière inexistante, déterminante du consentement du bailleur. | Nullité du bail pour dol et libération des lieux. | Direct – civil | La fraude précontractuelle peut justifier l’anéantissement rétroactif du bail lorsque son caractère déterminant est prouvé. |
| TJ Marseille, 4 nov. 2024, n° 24/04142 | Faux justificatifs de solvabilité ayant permis l’accès au logement en dissimulant la situation réelle du candidat. | Nullité du bail pour dol et expulsion selon les modalités fixées au dispositif. | Direct – civil | Décision de première instance signalée dans les bases spécialisées ; la teneur exacte du dispositif d’exécution doit être contrôlée sur la copie exécutoire. |
| TJ Paris, JCP, 15 mai 2024, n° 24/01081 | Fausses pièces du dossier de candidature ayant déterminé l’acceptation du bailleur. | Nullité du bail pour dol et restitution des lieux. | Direct – civil | Le bailleur doit démontrer la fausseté, la connaissance du faux et le caractère déterminant des pièces. |
| Cass. crim., 15 déc. 2021, n° 21-81.864, publié | Fausses attestations destinées à établir la solvabilité d’un acquéreur ; articulation escroquerie, faux et usage de faux. | Condamnation de première instance à 2 ans d’emprisonnement et 10 ans d’interdiction de gérer, dans un contexte sociétaire distinct. | Principe transposable | Le cumul de qualifications dépend de leurs éléments constitutifs ; le juge doit éviter une double sanction artificielle. |
| Cass. crim., 9 sept. 2020, n° 19-84.301, publié | Faux, usage de faux et escroquerie : contrôle du cumul des déclarations de culpabilité. | Cassation partielle sur les qualifications ; pas un barème de peine locatif. | Principe transposable | Utile pour qualifier un dossier comportant plusieurs pièces falsifiées. |
| Cass. crim., 22 mars 2017, n° 16-80.050, publié | Production d’un avis d’imposition falsifié dans une procédure : escroquerie au jugement. | 8 mois avec sursis et 5 000 € d’amende ; cassation limitée à l’amende faute de motivation suffisante. | Analogie documentaire | Montre l’importance de l’individualisation et de la motivation de l’amende. |
| Cass. 1re civ., 20 janv. 2021, n° 19-20.367 | Faux justificatifs financiers remis pour obtenir un prêt immobilier ; clause d’exigibilité anticipée. | Remboursement anticipé admis malgré le paiement régulier des échéances. | Analogie civile | Le mensonge déterminant peut produire des effets contractuels même sans incident de paiement. |
| CA Aix-en-Provence, 11 sept. 2025, n° 24/10507 | Signature et mentions d’un cautionnement locatif contestées comme falsifiées. | Cautionnement déclaré nul ; dommages-intérêts du bailleur rejetés faute de preuve du lien causal. | Connexe au dossier locatif | Le bailleur doit prouver l’auteur du faux et le préjudice directement causé. |
4. Le bailleur peut agir sur le terrain civil, indépendamment des poursuites pénales
4.1. Demander la nullité du bail pour dol
Le bailleur peut soutenir que les fausses pièces ont provoqué une erreur déterminante de son consentement (articles 1130 et 1137 du code civil). Il doit prouver que, sans ces informations, il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. La nullité n’est donc pas automatique dès la découverte d’une anomalie.
4.2. Solliciter la résiliation judiciaire et l’expulsion
Selon le contenu du bail et les manquements postérieurs, une résiliation judiciaire peut être demandée. Mais une fausse pièce précontractuelle doit être rattachée avec soin à la demande formée. Dans tous les cas, le bailleur doit obtenir un titre exécutoire et respecter la procédure d’expulsion. Changer les serrures, couper les fluides ou reprendre le logement sans décision de justice expose le propriétaire à son tour.
4.3. Réclamer des dommages-intérêts
Le bailleur peut demander l’indemnisation des loyers et charges impayés, des frais non couverts, des dégradations et, s’il est démontré, d’un préjudice distinct directement causé par la fraude. La constitution de partie civile permet également de présenter ces demandes devant le juge pénal. Chaque poste doit être documenté.
4.4. La nullité et la résiliation n’entraînent pas les mêmes effets
La nullité pour dol anéantit en principe rétroactivement le bail : l’occupant doit restituer les lieux et une indemnité d’occupation peut être mise à sa charge. La résiliation met fin au bail pour l’avenir en raison d’un manquement suffisamment grave. Dans les deux cas, l’expulsion demeure une mesure d’exécution : le bailleur doit obtenir une décision exécutoire, la faire signifier et délivrer un commandement de quitter les lieux. Il ne peut jamais reprendre lui-même le logement.
4.5. Faux dossier et expulsion : les délais sont-ils supprimés ?
Pas automatiquement. Le jugement doit statuer précisément sur l’expulsion et, lorsque le bailleur le demande, sur la mauvaise foi, les manœuvres d’entrée dans les lieux et les différents délais prévus par le code des procédures civiles d’exécution. Une nullité pour dol constitue un argument particulièrement fort, mais elle ne dispense ni du titre exécutoire, ni de sa signification, ni du commandement de quitter.
| Protection ou formalité | Règle de principe | Effet possible du faux dossier | Conclusion pratique |
| Titre exécutoire et signification | L’expulsion d’un immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification. | Aucune suppression : la fraude ne permet pas une expulsion privée. | Toujours obtenir et signifier la décision ordonnant l’expulsion. |
| Commandement de quitter les lieux | Un commandement préalable reste nécessaire avant l’expulsion. | Aucune suppression du commandement lui-même. | Demander au dispositif l’expulsion puis faire délivrer le commandement par commissaire de justice. |
| Délai de deux mois après le commandement – art. L. 412-1 CPCE | L’expulsion d’un lieu habité attend en principe deux mois après le commandement. | Le délai ne s’applique pas si le juge constate la mauvaise foi ou une entrée à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. | Demander expressément la constatation de la mauvaise foi et la suppression du délai ; ne pas supposer que la nullité suffit à elle seule. |
| Délais supplémentaires de relogement – art. L. 412-3 et L. 412-4 CPCE | Le juge peut normalement accorder de un mois à un an lorsque le relogement ne peut intervenir normalement. | Ils sont exclus en cas de mauvaise foi ; les deux premiers alinéas de l’article L. 412-3 sont aussi inapplicables lorsque l’entrée résulte de manœuvres. | Soutenir que le faux dossier constitue la manœuvre ayant permis l’entrée et solliciter le refus de tout délai supplémentaire. |
| Trêve hivernale – art. L. 412-6 CPCE | L’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars. | Exclusion automatique seulement si l’expulsion sanctionne l’introduction sans droit ni titre, par manœuvres, dans le domicile d’autrui. Pour tout autre lieu, le juge peut réduire ou supprimer le sursis. | Pour un investissement locatif qui n’est pas le domicile du bailleur, demander expressément la réduction ou la suppression ; elle n’est pas automatique. |
| Concours de la force publique | Le commissaire de justice requiert, si nécessaire, le concours de l’État. | La fraude n’autorise pas le bailleur à contourner cette étape. | Anticiper le délai administratif et, en cas de refus ou de silence, examiner la responsabilité de l’État. |
Point décisif sur la trêve hivernale.
Le texte distingue le « domicile d’autrui » de « tout autre lieu ». Un appartement destiné à la location n’est généralement pas le domicile personnel du bailleur. Dans cette hypothèse, même si le bail est annulé rétroactivement et si l’entrée a été obtenue par de faux documents, la suppression de la trêve doit être demandée au juge et motivée par les manœuvres. La solution dépend donc du dispositif du jugement ; elle ne peut être déduite automatiquement de la seule nullité du bail.
Demandes à formuler dans l’assignation.
Outre la nullité ou, subsidiairement, la résiliation, le bailleur a intérêt à solliciter expressément l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation, la constatation de la mauvaise foi et de l’entrée par manœuvres, la suppression du délai de deux mois, le refus de tout délai supplémentaire ainsi que, selon la nature des lieux, la réduction ou la suppression du sursis hivernal. Le juge conserve son pouvoir d’appréciation lorsque le texte ne prévoit pas une exclusion automatique.
5. Que faire dès la découverte d’un faux dossier ?
- Conserver les fichiers originaux, courriels, métadonnées disponibles, captures et échanges ; ne pas modifier les pièces litigieuses.
- Faire vérifier objectivement les incohérences : service de vérification des avis d’impôt, existence de l’employeur, concordance des dates et montants, sans collecte disproportionnée.
- Établir la chronologie : remise des pièces, décision de louer, signature du bail, entrée dans les lieux, découverte du faux et éventuels impayés.
- Déposer plainte en décrivant séparément chaque pièce, son auteur supposé, son usage et le préjudice ; éviter les accusations publiques non prouvées.
- Adresser, avec l’avocat, une mise en demeure adaptée puis choisir entre nullité, résiliation, recouvrement et constitution de partie civile.
- Informer l’assureur loyers impayés dans les délais du contrat et vérifier les exclusions liées aux contrôles du dossier.
6. Prévenir la fraude sans demander de documents interdits
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution. La lutte contre la fraude ne permet pas d’exiger n’importe quel document. Le contrôle doit en outre respecter la minimisation des données et la confidentialité.
- Utiliser le service officiel de vérification des avis d’impôt lorsque les références nécessaires sont disponibles.
- Comparer les informations entre elles : identité, adresse, ancienneté, employeur, brut/net, cumul annuel et revenu fiscal.
- Contacter l’employeur uniquement par des coordonnées trouvées indépendamment, en limitant la demande à une vérification licite et nécessaire.
- Tracer les contrôles effectués et restreindre l’accès au dossier ; supprimer les pièces selon la politique de conservation applicable.
- Ne jamais écarter un candidat sur un critère discriminatoire et appliquer la même méthode de contrôle à des situations comparables.
7. Questions fréquentes
➡️ Un locataire qui paie régulièrement peut-il tout de même être poursuivi ?
Oui. Le faux ou l’usage de faux peut être constitué indépendamment d’un impayé. En revanche, l’absence de perte financière peut influencer le préjudice civil et l’individualisation de la peine.
➡️ Une simple exagération de revenus suffit-elle ?
Pas toujours. Il faut identifier un écrit falsifié, son usage conscient et, pour l’escroquerie, des manœuvres ayant déterminé le consentement. Une erreur matérielle ou une affirmation non étayée n’emporte pas automatiquement toutes les qualifications.
➡️ Le bail est-il automatiquement annulé après une condamnation pénale ?
Non. Le juge civil doit être saisi des demandes portant sur le bail, sauf décision déjà rendue sur les intérêts civils. Il faut établir le caractère déterminant de la fraude et respecter les règles procédurales.
➡️ Le bailleur peut-il expulser immédiatement le fraudeur ?
Non. Même en présence de faux manifestes, l’expulsion suppose un titre exécutoire et l’intervention d’un commissaire de justice dans le respect des délais légaux.
➡️ Le délai de deux mois suivant le commandement est-il maintenu ?
Pas nécessairement. Depuis le 29 juillet 2023, il ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou une entrée dans les lieux obtenue par manœuvres. Cette constatation doit ressortir de la décision.
➡️ La trêve hivernale protège-t-elle encore le locataire fraudeur ?
Elle n’est pas automatiquement supprimée dans tout faux dossier. L’exclusion est automatique pour une introduction frauduleuse dans le domicile d’autrui. Pour un autre logement, le juge peut réduire ou supprimer le sursis si l’entrée a été obtenue par manœuvres ; il faut le demander expressément.
➡️ Peut-on condamner pour faux et escroquerie à la fois ?
Cela dépend des faits et des éléments constitutifs. La chambre criminelle contrôle le cumul des qualifications et l’absence de double déclaration de culpabilité injustifiée.
Conclusion
Le faux dossier locatif n’est pas une simple irrégularité administrative. Il peut exposer son auteur à des poursuites pour faux, usage de faux ou escroquerie, à une peine d’emprisonnement et d’amende, ainsi qu’à la réparation du préjudice du bailleur et de l’agence. Pour être efficace, la réaction du propriétaire doit toutefois rester probatoire et judiciaire : vérifier, conserver, qualifier, puis agir sans mesure d’expulsion privée.
Sources et jurisprudences citées
- Code pénal, article 313-1 (escroquerie)
- Code pénal, section relative au faux (articles 441-1 et suivants)
- Cass. crim., 15 décembre 2021, n° 21-81.864
- Cass. crim., 22 mars 2017, n° 16-80.050
- Cass. 1re civ., 20 janvier 2021, n° 19-20.367
- Article du site : cautionnement et signature falsifiée
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015
- CPCE, articles L. 412-1 à L. 412-8