Lorsqu’un bail dérogatoire prévoit clairement qu’en cas de maintien du locataire un nouveau bail sera soumis au statut des baux commerciaux, cette stipulation doit recevoir effet, même si les lieux — un terrain principalement dépourvu de construction — ne relevaient pas de plein droit du statut. Le congé donné pour une date antérieure à l’échéance triennale est alors inefficace à cette date et les loyers restent dus jusqu’à l’échéance utile.
La cour d’appel de Bordeaux ajoute que l’absence d’état des risques ne justifie pas automatiquement la résolution du bail : le juge doit apprécier la gravité concrète du manquement. En l’espèce, aucun risque d’inondation ne s’était réalisé.
1. Les textes applicables
L’article L. 145-5 du code de commerce autorise les parties, lors de l’entrée dans les lieux, à déroger au statut pour une durée totale n’excédant pas trois ans. À l’expiration, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du délai légal, un nouveau bail soumis au statut s’opère.
L’article L. 145-4 organise notamment la faculté du preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale, sous réserve des formes et délais applicables.
L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose, dans les zones concernées, l’information de l’acquéreur ou du locataire sur les risques. La sanction invoquée doit toutefois être articulée avec le droit commun de la résolution.
L’article 1224 du code civil réserve notamment la résolution judiciaire à une inexécution suffisamment grave.
2. Les faits et la procédure
Le 17 juin 2021, les parties concluent pour un an un bail dérogatoire portant sur une zone de stationnement pour véhicules légers et poids lourds d’environ 800 m² et sur un bungalow d’environ 15 m², non raccordé aux réseaux. Le bail prend effet le 1er juillet 2021.
Le contrat prévoit expressément que, en cas de maintien dans les lieux, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux se formera automatiquement. La locataire se maintient après le 30 juin 2022, puis délivre congé pour le 30 juin 2023 et libère les lieux.
Le bailleur réclame les loyers jusqu’au 30 juin 2025. La locataire conteste l’application du statut au terrain nu et demande aussi la résolution pour défaut d’information sur le risque d’inondation.
3. La jurisprudence proche
3.1. Le maintien dans les lieux ne suffit pas toujours
En l’absence de clause de soumission volontaire, la jurisprudence a déjà retenu que l’application du statut après un bail dérogatoire suppose que la location entre dans son champ. Un bien qui n’y est pas éligible par nature ne devient donc pas nécessairement un bail commercial par le seul maintien dans les lieux. (Cass. 3e civ., 16 juin 2004 n°03-11.314)
3.2. La soumission volontaire oblige les parties
À l’inverse, lorsque les parties ont exprimé une volonté claire et non équivoque de se placer sous le statut, elles doivent en assumer les règles impératives. L’assemblée plénière a ainsi rappelé que la soumission conventionnelle n’autorise pas à écarter les exigences statutaires relatives au congé. (Cass., ass. plén., 17 mai 2002, n° 00-11.664)
La Cour de cassation a également jugé que certaines conditions d’accès au statut, telle l’immatriculation du preneur, ne s’imposent pas nécessairement lorsque l’application résulte d’une volonté contractuelle expresse. La qualification dépend alors de la portée exacte de la clause. (Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° 03-17.476)
Plus récemment, la cour d’appel de Nancy a été commentée pour avoir rappelé qu’une soumission volontaire expresse entraîne l’application de l’ensemble des dispositions impératives du statut, notamment celles gouvernant le congé. (CA Nancy, 2 octobre 2024, n° 23/01835)
3.3. Le contraste avec l’application légale du statut
La décision doit enfin être rapprochée de la distinction entre activité civile et activité commerciale : hors soumission volontaire, les conditions légales restent décisives. Cette différence explique pourquoi la rédaction du bail était ici déterminante.
Pour aller plus loin sur le site : Seule l’activité de la société locataire permet de soumettre le bail au statut
4. La solution de la cour d’appel de Bordeaux
4.1. Un bail commercial né de la clause et du maintien
Le bailleur ne contestait pas que le terrain nu, dépourvu de construction véritable, ne relevait pas de plein droit du statut. Mais l’intitulé du contrat et ses stipulations traduisaient une volonté claire et non équivoque de soumission volontaire : après le bail dérogatoire, le maintien du preneur devait faire naître un bail commercial.
Le statut s’est donc appliqué à compter du 1er juillet 2022. La locataire ne pouvait plus se prévaloir de la nature du terrain pour échapper aux conséquences de la qualification qu’elle avait acceptée.
4.2. Un congé reporté à la première échéance triennale
Le congé visant le 30 juin 2023 ne correspondait pas à une échéance statutaire utile. Il n’a produit effet qu’au terme de la première période triennale, soit le 30 juin 2025.
La libération matérielle des lieux n’a pas mis fin au bail. Les loyers sont restés dus jusqu’à l’échéance, le terrain n’ayant pas été reloué entre-temps. La condamnation s’élève à 80 666 euros.
4.3. L’état des risques : un manquement insuffisamment grave
La locataire demandait la résolution au motif que l’information relative au risque d’inondation n’avait pas été correctement annexée. La cour rappelle que la résolution suppose un manquement suffisamment grave.
Or aucun des risques identifiés dans l’état communiqué au cours de l’instance ne s’était réalisé et aucun trouble concret d’une gravité propre à rendre impossible la poursuite du contrat n’était établi. Le défaut d’information n’a donc pas entraîné la résolution dans les circonstances de l’espèce.
CA Bordeaux, 4e ch. commerciale, 7 septembre 2026, n° 24/04657
5. Questions fréquentes
Un bail commercial peut-il porter sur un terrain nu ?
Pas nécessairement de plein droit. Mais les parties peuvent, sous réserve de l’absence d’un régime impératif incompatible, décider clairement de soumettre leur relation au statut.
Que se passe-t-il si le locataire reste après un bail dérogatoire ?
Selon les conditions légales et la rédaction du contrat, un nouveau bail soumis au statut peut naître. Il faut examiner immédiatement la clause et la nature des lieux.
Le locataire peut-il partir à tout moment après la bascule ?
Non. Une fois le statut applicable, le congé doit respecter les échéances, formes et délais légaux ou conventionnels applicables.
Rendre les clés met-il fin au bail ?
Non, pas à lui seul. La fin de l’occupation matérielle ne remplace pas un congé valable ni un accord de résiliation.
Le défaut d’état des risques entraîne-t-il toujours la résolution ?
Non. La cour de Bordeaux apprécie la gravité concrète du manquement. La solution dépend des faits, des textes applicables et de l’incidence réelle de l’omission.
Pourquoi les loyers étaient-ils dus jusqu’en 2025 ?
Parce que le congé n’a produit effet qu’à la première échéance triennale utile et que le bailleur n’avait pas reloué les lieux à un tiers.